自営業・フリーランスの老後資金のための物件【現地調査編】

不動産投資
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インターネットで物件を探し、良さそうな物件を見つけたらいざ現地調査です。今回は、自営業・フリーランスの方が老後資金のために不動産投資する際に、物件の現地調査の方法について解説していきます。

現地調査は、プロに一緒に来てもらう

現地調査は、プロに一緒に来ててもらうといいでしょう。

事前に調査した物件の周辺情報などの裏付けを行うとともに、物件自体の劣化などについては、はじめのうちは見てもわからないと思います。

そのため、大家の先輩などがいれば一緒に来て見てもらうのがいいでしょう。

もしいないのであれば、リノベーションやリフォームの会社に一緒に来てもらうのがおすすめです。

購入するとなったら、リノベーションやリフォームにいくらくらいかかるのか見積りも一緒にしてもらえます。

そういったプロに一緒に来てもらうと、「建物のここに欠陥があるため修復するのにこれだけのコストがかかる」と、売主に提示でき、値引き交渉できるでしょう。

不動産投資する上で一番大切なのが、いかに安い価格で不動産を手に入れられるかがその後のリターンに関わってきます。

2000年以降の建物で地盤調査済み物件を選ぶ

物件は2000年以降の建物で地盤調査済み物件を選ぶといいでしょう。

地盤がしっかりしているかどうかは、事前にネットや役場に聞いているとしても、地盤調査がしているものであれば安心です。

2000年の建築基準法の改正により、地盤調査が事実上義務化されています。それとともに、現地調査するときに、物件や周辺の家が傾いていないかもチェックするといいでしょう。

基礎のチェックしよう

現地の物件を見るときには、プロと一緒に基礎のチェックするようにしましょう。

床下点検口があればそこから、無ければ外側から外壁の下のコンクリートのところにひびが無いかをチェックします。

ひびの度合については、プロに聞いて問題ないかを聞くといいでしょう。

地盤が弱いのに地盤改良しないで建てている場合など、基礎にひびがたくさん入っている場合があります。

そのような基礎の部分でしっかりしていない物件は、購入しないほうがいいでしょう。

いくらリノベーションやリフォームにより見た目をきれいにしても、構造的に問題があってはいけません。

道路が2m以上接している土地なのかチェック

敷地が道路に2m以上接していないと建物を建てられないことになっています。

物件がしっかりと、道路に2m以上接しているのか、道路の幅が4m以上あるのかもチェックする必要があるでしょう。

ちなみに、敷地内に都市計画道路があるかどうかもチェックしておいた方がいいのです。

物件から最寄り駅まで歩こう

物件から最寄り駅まで歩いて、現地調査しましょう。

歩くときのポイントとしては、以下のものです。

  • 時間がどれくらいかかるか計測する
  • 坂道かどうかチェックする
  • 周辺環境を観察する

最寄り駅までの時間が実際にどれくらいかかるのかチェックするようにしましょう。不動産会社が出している時間と違う場合があるので、自分で時間を確認します。

また坂道かどうかも重要なポイントなのでチェックします。

そして、周辺環境も確認しましょう。スーパーやコンビニ、役所、公園などがあるかどうかをチェックするのです。

周辺物件の入居状況を調べる

周辺物件の入居状況を調べることで、入居がしやすいエリアなのか、しにくいエリアなのかを知れます。

周辺物件の入居状況を調べるには、簡単な方法として、カーテンがかかっているかどうかをチェックすることで分かります。

周辺物件が入っているエリアなのであれば、自分の物件も入りやすくなる可能性があるということになるのです。

外側からチェックしよう

外観をチェックする際には、次のようなポイントがあります。

  • 外観がきれいな印象かどうかチェックする
  • チョーキングやクラックがないかチェックする
  • 建物自体が傾いていないかチェックする
  • カーテンのかかっている数を数える
  • 駐輪場がないかチェックする
  • 駐車場がないかチェックする
  • 廊下の荷物をチェックする

まず外観がきれいかどうかは大事になります。賃貸募集するときの写真にもなるので、とても重要です。

あまりに汚い場合などは、リフォームやリノベーションして解決できます。どの程度の費用がかかるか、一緒に行っているリノベーション会社の人に聞いてみるといいでしょう。

チョーキングとは外壁の白い粉で、出ている場合には外壁塗装が必要となります。クラックはひびです。それらがある場合には、売主との値引き交渉に使えるでしょう。

建物自体が傾いている場合があるので、そのような物件は購入しないようにしましょう。地盤が弱い場合もあります。

カーテンのかかっている数を数えるのは、物件の入居状況を調べられます。

駐車場が無いかチェックしましょう。地方の物件では必須になります。また駐車場の数が世帯数に達していない場合は、近くに月極駐車場がないかもチェックします。自分名義で契約して、入居者に使ってもらえます。

地方の物件の場合、ファミリー層をターゲットにするなら1世帯あたり2台置けるくらいでもいいmpです。

安く売りだしている物件は、駐車場の数が足らないことが多いため、駐車場を増やせないかもチェックするといいでしょう。

駐車の幅が広すぎて台数が止められない場合などは台数を増やせるかもしれません。あるいは、緑地などを駐車場にできる場合もあります。

廊下の荷物をチェックするときは、あまりにゴミなどが多くある場合、問題のある住民がいるかチェックできます。家賃の滞納はないのだろうかと確認できます。

2階建てアパートの場合、階段もチェックしよう

アパートの階段もチェックしましょう。

2階建てアパートに多い鉄骨の外階段は、長い年月が経っていると、踏板のところの鉄が錆びている場合があります。

階段を取り替えるとなると50万~100万かかってしまうので、階段の状態を見て値段交渉できます。

共用部分に関しても屋根があるかないかで傷み方が変わってくるのでチェックするようにしましょう。

さらに共用部分の廊下に降りこんだ雨水はきちんと排水されるように傾斜されていますが、排水部分が詰まっていて排水がきちんとされていない場合があります。

共用部分の壁を見ていくと、鉄がさびているかどうかで判断できるのでチェックしてみましょう。

もちろん、一緒に行っているリフォームやリノベーション会社の人に聞いてみるのもいいのです。

海に近すぎる物件は避けましょう

海に近すぎる物件は避けましょう。塩害により管理が大変な場合が多いのです。

お金をかけて外壁や屋根、鉄部の塗装などをしたのに、10年もしないうちにさびでぼろぼろになっているという状態です。

海が見える物件というのは、人気がありますがあまりに海が近いとメンテナンス費用がかかってしまうので避けた方がいいでしょう。

ほかには、養鶏場や養豚場の近くも避けたほうがいいのです。

養豚場の近くなどは臭いの被害が多く、地元の住民が裁判しているケースなどあります。

部屋の中をチェックしよう

部屋の中のきれいさは大事ですが、リフォームやリノベーションすれば問題ないので、そこまで気にする必要がないのです。

部屋の中で気にするポイントは以下の通りです。

  • 雨漏りがないかチェックする
  • 傾きがないかチェックする
  • 最低限入居できる環境にあるかチェックする

雨漏りがないかチェックするには、天井にしみがないかでわかります。売主の方に聞いてみてもいいのです。

傾きのチェックは、ビー玉を置いてもいいのですし、水平器を使ってもいいでしょう。

また、クロス、床、天井、キッチン、風呂、トイレと入居できる最低の条件になっているかもチェックするといいのです。

まとめ

インターネットで物件を探し、現地調査して良さそうな物件を見つけたらいざ現地調査です。

現地調査は、リノベーションやリフォームの会社に一緒に来てもらうのがおすすめです。

現地の物件を見るときには、プロと一緒に基礎のチェックするようにしましょう。

また、物件がしっかりと、道路に2m以上接しているのか、道路の幅が4m以上あるのかもチェックする必要があるでしょう。

物件から最寄り駅まで歩いて、現地調査しましょう。

歩くときのポイントとしては、以下のものです。

  • 時間がどれくらいかかるか計測する
  • 坂道かどうかチェックする
  • 周辺環境を観察する

周辺物件の入居状況を調べることで、入居がしやすいエリアなのか、しにくいエリアなのかを知れます。

外観をチェックする際には、次のようなポイントがあります。

  • 外観がきれいな印象かどうかチェックする
  • チョーキングやクラックがないかチェックする
  • 建物自体が傾いていないかチェックする
  • カーテンのかかっている数を数える
  • 駐輪場がないかチェックする
  • 駐車場がないかチェックする
  • 廊下の荷物をチェックする

部屋の中のきれいさは大事ですが、リフォームやリノベーションすれば問題ないので、そこまで気にする必要がないのです。

部屋の中で気にするポイントは以下の通りです。

  • 雨漏りがないかチェックする
  • 傾きがないかチェックする
  • 最低限入居できる環境にあるかチェックする

大事な不動産物件を購入する上で、現地調査はとても大切です。しっかりと調査をして、確かな物件を手に入れましょう。

自営業・フリーランスの方の老後資金に

自営業・フリーランスの方は、まとまった資金が入ることがあります。そして、自分で時間を自由に作れるでしょう。

その開けた時間に、不動産のチェックや現地調査など行い、不動産投資していきましょう。

自営業・フリーランスの方は年金が少ない分、不動産投資で老後資金を作っていくのはおすすめです。

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