自営業・フリーランスが不動産物件を安く購入する方法

不動産投資
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自営業やフリーランスの方が老後資金のために不動産投資する際に、大切なのが物件を安く購入することです。

安く物件を購入できれば、その後賃貸に出しても売却しても利益がでくるので、いかに安く購入するかが大事になります。

売却価格は高めに設定されている

売却価格は高めに一般的には設定されているため、売却価格を見るだけではなかなかいい物件に出会うことはありません。

そこで大事なのが、値下げ交渉することになります。

値下げ交渉することで、安く物件を手に入れられるようになるのです。

例えば、600万で売っている物件を500万で売ってもらうという感じです。

つまり高利回りの物件というものは、初めからあるのではなく、値下げ交渉して自分で作っていくものになります。

売主の状況によって値下げ交渉できるかが変わる

売主の状況によって売り急いでいるのか、そうでないかで値下げ交渉ができるかが変わってきます。

次のようなときは、売主が値下げ交渉に応じやすいのです。

  • 不動産投資を止めようと思っている
  • 相続対策で不動産を売却しようとしている
  • 一般の人が売却している

不動産投資の手間が嫌になって売却したいという人は、なるべく早く売却したいと思っているので、値下げ交渉に乗る可能性が高いのです。

その場合なぜ不動産投資をやめたいと思ったのかまで聞けるといいでしょう。

相続対策で不動産を売却しようとしている人は、値下げ交渉に応じる可能性があります。

自分の子供のために資産を分配したいので売却したい場合や、親の死後に不動産を売却したいというようなときは、値下げに応じても早く手放したい人がいます。

またそのように投資家ではなく、一般の人であれば、値下げ交渉に応じる可能性があるでしょう。中古戸建物件の場合には、一般の人が売っている場合が多いので、見つけやすいのです。

これらの条件の売主が見つかったときは、買い付け申込書を提出するときに、希望価格を書いて価格交渉をするといいでしょう。

上手な値下げ交渉は、根拠を示すこと

上手な値下げ交渉は、根拠を示す必要があります。

ただ100万安くしてくれといっても、売主は納得しないので下げることはしてくれないでしょう。

値下げ交渉には次のような根拠を示します。

  • 現地調査して劣化があることを根拠に示す
  • 収益計算して割高であることを示す

まず現地調査して、物件の管理状況や劣化状況を把握します。一番いいのが、リフォームやリノベーション会社の人に一緒に行ってもらい、どれくらいの費用がかかるのか見積もってもらえば、交渉に使うえます。

例えば、雨漏りがあってリフォームするのに50万かかるというときには、そのまま50万の値下げを要求できるでしょう。

他の方法としては、収益計算して割高であることを示すことです。今入っている家賃が周辺相場よりも低い場合には、交渉できます。

例えば家賃相場が7万円のところ、そこの物件が6万5000円で貸していたら、相場よりも5000円家賃が低いことになります。そこから計算して、年間6万円分家賃が相場よりも低いことになります。

例えば10年運用した場合、60万低いことになるため、60万の値下げを要求できます。

仲介業者を味方にするには、誠実に

仲介業者を味方にするには、誠実に買う意志を見せる必要があるでしょう。値下げ交渉する際に、仲介業者の方が間に立ってくれるので、自分の味方になってもらう必要があります。

仲介業者の方に、いい物件さえあれば買う人なんだという認識を持ってもらう必要があります。もちろん売主の方との交渉には、心理戦も必要になりますが、仲介業者の人にはいいお客さんになる必要があります。

私の場合、私自身が身体障害を持っているということで、仲介業者の方も親身に色々相談に乗ってもらえました。売主の方の提示する価格よりも安い価格を指値で出したのですが、なかなか返事が来ませんでした。

そこで、他の物件も探しながら、仲介業者の人を通して売主の方に「他のいい物件が見つかったので、お返事ないとそちらに変えてしまいますよ」ということを伝えたところ、すぐに値引き交渉に応じてくれました。

値下げ交渉する際の工夫

値下げ交渉する工夫は次のようなものがあります。

  • 瑕疵担保責任なしにしてあげる
  • 壊れている個所の指摘する
  • 良いタイミングでいう

瑕疵担保責任とは、建物に重大な過失(シロアリとか雨漏り)があった場合には後から請求できるというものです。

この瑕疵担保責任を無しにしてあげることで、売主は売れた後に請求されるという心配がなくなります。

瑕疵担保責任無しにすることで、その分値下げを要求することもできるようになるでしょう。

現地調査したときに物件の壊れている個所を見つけた場合には、その分を値下げしてもらうように要求することはできます。

例えば、部屋を見たときに床の部分が剥がれていたなどがあれば、その分のリフォーム費用を引いてもらえるでしょう。

物件の売却価格が下がった場合には、売主が売れなくて弱気になっている、もう売りたいと思っているタイミングです。そのようなタイミングでは、値下げ交渉しやすくなります。

このためにも、物件の価格は毎日見ている必要があるでしょう。

つまり値下げ交渉する際のポイントとしては、しっかりと値下げの根拠をもって伝えることです。

売主の立場に立って、極端な値下げ交渉はしない

売主の立場に立って、極端な値下げ交渉はしないようにしましょう。

売主は、次のようなことを考えています。

  • ローン残債があるから残債以下では絶対に売りたくないな
  • 思い出のある家なので大事にしてくれそうな人に売りたいな
  • 態度が悪い人には売りたくないな
  • 希望者が複数いる場合には、確実に買ってくれる人に売りたいな

売却価格が高めに設定されている分、値下げするのは必要ですが、このように売主にも思うところがあります。過剰な値下げ交渉はしないで、Win-Winを目指しましょう。

売主は、相場よりも高めに設定していると聞いて、破格の価格で交渉してきたところ、売主が機嫌が悪くなり、交渉してもらえなくなったということもあります。

売り出し価格と過去の相場価格(実際に売れた価格)を比べると10%程度の値下げまでなら売れているということが分かるようです。

むやみに買付証明は出さない

買付証明は、本当に購入したいと思うときだけ出すようにしましょう。

買付証明を出すということは、売主も仲介業者も手間がかかってきます。なんとなくとりあえず出しておこうというスタンスで、買付証明を出すというのはやめるようにしましょう。

しっかりと節度を持って接することが大切になってきます。

まとめ

自営業やフリーランスの方が老後資金のために不動産投資する際に、大切なのが物件を安く購入することです。

売却価格は高めに一般的には設定されているため、売却価格を見るだけではなかなかいい物件に出会うことはありません。

そこで大事なのが、値下げ交渉することになります。

売主の状況によって売り急いでいるのか、そうでないかで値下げ交渉ができるかが変わってきます。

上手な値下げ交渉は、根拠を示す必要があります。

値下げ交渉には次のような根拠を示します。

  • 現地調査して劣化があることを根拠に示す
  • 収益計算して割高であることを示す

仲介業者を味方にするには、誠実に買う意志を見せる必要があるでしょう。値下げ交渉する際に、仲介業者の方が間に立ってくれるので、自分の味方になってもらう必要があります。

値下げ交渉する工夫は次のようなものがあります。

  • 瑕疵担保責任なしにしてあげる
  • 壊れている個所の指摘する
  • 良いタイミングでいう

売主の立場に立って、極端な値下げ交渉はしないようにしましょう。

さらに買付証明は、本当に購入したいと思うときだけ出すようにします。

適切な値下げ交渉して、高利回りの物件を手に入れていきましょう。

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