自営業・フリーランスが不動産を安価でリフォームする方法

不動産投資
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地方のアパート一棟や中古戸建などを購入したら必要になるのがリフォームです。少しでも利回りを高くするには、安くいいリフォームする必要があります。

別の記事でリノベーションにより付加価値を付けて高く貸すということを書きましたが、リフォームは必要最低限で安く済ませることが大切です。

リノベーションに関しては、こちらの記事を参照して下さい。

必要最低限ということが大事

リフォームして、最新の設備を整えた部屋が必ずしも必要というわけではありません。

地方アパートや中古戸建の場合には、大事にしているのは家賃や駐車場が付いているかどうかということになります。

そこで、大事なのが、最低限の清潔感を保たれているかどうかということです。

あまりにも古臭いイメージを抱くような壁紙の場合には、張り替えて清潔感を出すなど必要最低限にします。

大事なのは住む人に喜んでもらうこと

大規模な資金をかけて部屋のリフォームするよりも、敷金・礼金なしにしてあげたり、最新家電を付けてあげたり、3万円まで好きな家電や家具をプレゼントする、家具付きにするなどのサービスしたほうが喜ばれるのです。

いかに費用を抑えながらも、住んでもらう人に喜んでもらえるかを考えたら、リフォームは必要最低限のものにするのがいいでしょう。

あまりリフォームにお金をかけないことはどちらにしろ大切です。

例えば、お風呂を入れ替えて100万かかったとします。周辺賃貸の相場を見て、家賃を4000円高く貸したとすると、回収するのに20年以上がかかってしまいます。

それならば、家賃を下げてあげた方がいいわけです。

リフォームする前に考え方でコストを下げる

例えば畳の部屋をフローリングにしようとするとお金がかかりますが、畳を新しくするだけで、人が入るかもしれません。

そのようにリフォームの費用を抑える工夫ができるのです。

私の場合も、キッチンの水がしっかり流れないという報告を不動産会社から受けました。

すぐに水回りの業者にお願いしようとしたのですが、その前に、リノベーション会社にも問い合わせてみました。

すると現地に行ってくれて、イレギュラーだけど中の蓋を外して使えば問題ないとのことでした。

これで水回りの修理する費用を抑えられました。水道工事になると高い場合10万以上してしまうので、工夫というのは大事です。

必要最低限のリフォームとは汚いところをきれいにする

これだけはやっておきたいリフォームとしては、ハウスクリーニングがあります。壁紙や床、天井などの汚れがある場合には、リフォームしてきれいにします。

最低限の清潔さがあれば、入居者はつくでしょう。

さらに最低限の必要設備としてエアコンがあります。古い物件だと付いていないところもありますが、最近の賃貸ではエアコンは必須です。

付いていない場合には、各部屋の設置のための予算は用意しておいた方がいいでしょう。

探せば、6畳で工事費込みで3万円台というものもあります。

発注の仕方は2種類

発注の仕方は以下の2種類あります。

  • 一括請負業者に頼む
  • それぞれのリフォーム業者に頼む

一括請負業者に頼むとその業者や大工さんが、水回りや壁、電気、ハウスクリーニングなど全ての窓口となってもらえます。

間の手数料がかかるため高くなりがちですが、楽というメリットがあります。

また何かあった場合には、その業者に問い合わせればいいのもメリットです。私の場合も、こちらの一括で請負のリノベーション会社に頼んでいたので、水回りでトラブルがあるときには、すぐに問い合わせできました。

一方で、水回り、クロス、電気、クリーニングなどそれぞれの業者に別々に自分で頼む方法があります。

この方法は、手数料を取られないので安くすみますが、手間がかかります。また個別に頼むと相場を知れるというメリットもあります。

そのほかのリフォームを安くする方法

そのほかのリフォームを安くする方法は、以下の通りです。

  • 職人を探し出して直接発注する
  • 相見積もりをとる
  • 多能工に頼む

職人を探し出して直接発注できれば、工務店から依頼するよりも手数料を引かれることがありません。ヤフー電話帳などから職人を探してお願いできます。

リフォームをお願いするときに、複数の業者に見積をとることで、品質が良く料金が安いところを選べます。ホームページなどでは最安値のものを載せていますが、ほとんどそれよりは高くなるので、実際に見積もりを取ってもらうのがいいでしょう。

多能工とは、一人で電気工事、水道設備、大工工事などをできてしまう職人さんのことです。多能工であれば、一度に全てを頼めるため、人件費を安く抑えられるのです。

しかしこれらの方法にはデメリットもあります。職人さんを自分で探してお願いするには、工程管理など自分でしなければいけないので、手間がかかります。

複数の業者に相見積もりを頼む場合も、それぞれ説明しなければならないのでトータルで考えるとかなりの時間を使ってしまいます。

多能工に頼むと楽で安く済むのですが、その分出来栄えはそれなりになってしまいます。やはり専門の職人に頼んだほうが見栄えが良かったりするのです。

おすすめとしては、相見積もりを取って良い業者を見つけることです。そしてできれば多能工の職人さんを見つけて同じ人に頼めるといいと思います。

リフォームの相場を知っておこう

リフォームの相場をしっていると頼む業者が高いのか安いのか見分けられます。

例えばトイレの汲み取りを水洗にリフォームすると100万近くかかります。和式を洋式にすると15万前後するでしょう。

トイレタンクの交換は、安いところを見つければ4万程度でやってくれるところがあります。

お風呂は、浴槽を交換する場合には埋め込みタイプの工事費用が10万~15万程度、据え置きタイプで4,5万という感じになります。

浴槽本体の相場は、素材によって3万円程度からとなります。

キッチンのリフォームは安いものならば、3,4万円程度からあります。

インターネットで安いものを自分で探していくといいでしょう。

中古戸建やアパート一棟購入した場合、外壁塗装が必要になりますが、100万前後かかってきます。

シロアリの対策lに関しては、10平米で6,7万かかってきます。

雨漏りに関しては、例えば屋根の雨漏り修理の場合は1万~45万程度かかります。

外壁の雨漏りの場合には、5万~50万程度です。

クロスの張替については、1m600円~700円程度ですが、管理会社が入ると東京では1200円~1300円程度となります。

私のマンションのようにデザインのあるクロスの場合には、もう少し高くなります。

とにかく検索して安い業者を探す

対象のリフォームとなる安い業者をインターネットで探すといいでしょう。例えば、トイレの交換が安い業者を探すには、

「トイレ 交換 安い 地域名」などで検索します。

最初は、地域名を入れずに相場を見てから、その業者が地域に対応していなければ地域名を入れて検索していきます。

インターネットで検索していくと、自分が想定しているよりも安い業者を見つけられます。

企業努力でしょう。

まとめ

地方のアパート一棟や中古戸建などを購入したら必要になるのがリフォームです。少しでも利回りを高くするには、安くいいリフォームする必要があります。

リフォームして、最新の設備を整えてという部屋が必ずしも必要というわけではありません。

大規模な資金をかけて部屋のリフォームするよりも、敷金・礼金なしにして上げたり、最新家電を付けて上げたり、3万円まで好きな家電や家具をプレゼントする、家具付きにするなどのサービスしたほうが喜ばれるのです。

例えば畳の部屋をフローリングにしようとするとお金がかかりますが、畳を新しくするだけで、人が入るかもしれません。

これだけはやっておきたいリフォームとしては、ハウスクリーニングがあります。壁紙や床、天井などの汚れがある場合には、リフォームしてきれいにします。

発注の仕方は以下の2種類あります。

  • 一括請負業者に頼む
  • それぞれのリフォーム業者に頼む

そのほかのリフォームを安くする方法は、以下の通りです。

  • 職人を探し出して直接発注する
  • 相見積もりをとる
  • 多能工に頼む

リフォームの相場をしっていると頼む業者が高いのか安いのか見分けられます。

そして、対象のリフォームとなる安い業者をインターネットで探すといいでしょう。

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