自営業やフリーランス不動産投資の理想の利回り

不動産投資
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自営業、フリーランスの方の老後資金におすすめな不動産投資。

その不動産投資するときに大切になるのが利回りです。投資したらどれくらいのリターンがあるかを計算していく必要があります。注意しなければならないのが、不動産投資サイトなどに載っている利回りは表面利回りの事で、実際に入ってくるリターンとは離れています。

不動産投資サイトの利回りは注意

不動産投資サイトなどに載っている利回りは表面利回りのことです。想定される家賃を物件価格で割ったものが書かれています。

例えば、500万の物件で年間家賃が50万の場合には利回りは10%と書かれています。しかし、実際に不動産投資すると、税金や、リフォーム費用、管理費などそのほかにかかる費用があります。

不動産投資する上で、実質的な利回りがどのくらいになるのか知っておく必要があります。

実質の利回りを計算する

実質の利回りは、次のように計算できます。

(年間家賃‐ランニングコスト)÷(物件価格+初期経費)

ランニングコストは、管理費や保険、固定資産税などがかかります。
初期経費は、リフォーム費用や仲介手数料、司法書士への費用などです。

例えば、

年間家賃60万
ランニングコスト30万(管理費24万、固定資産税3万、火災保険3万)
物件価格500万
初期費用リフォーム40万÷5年、仲介手数料15万、司法書士11万、固定資産税や不動産取得税8万

このときの利回りは、

(60‐30)÷(500+40/5+15+11+8)=5.53%

リフォームは、5年に一回する計算です。表面利回りとは大きく異なっていることが分かります。

アパート一棟投資の表面利回りは、6~8%程度

不動産投資の平均相場は、次のようになっています。

不動産タイプ表面利回りの平均相場
アパート一棟6~8%程度
戸建て投資8%~16%程度
区分マンションの1室投資3%~4%程度

不動産を安く購入するにはという記事でも書いていますが、

実際には、購入時に値引き交渉することで利回りはもっとよくできます。

なので一般的な相場は、上記で説明したくらいになりますが、探して値引き交渉すればもっと良くなります。

私の場合は、区分マンションを購入してしまいましたが(まだ知識が無い状態だったので)実質利回りが5%くらいです。

理想の表面利回りは、相場よりも高いものを選んでいく必要があります。

不動産タイプ理想の表面利回り
アパートの1棟投資8%~10%
戸建て投資10%~18%程度
区分マンションの1室投資5%~8%

中古アパート一棟の実質利回り平均は8%程度まで

自営業やフリーランスの方が老後資金に不動産投資しようとしたときに、大切となるのが実質利回りです。その実質利回りの相場は、次のようになっています。

不動産タイプ中古新築(おすすめはしない)
アパート1棟~8%前後6%前後
戸建て投資~16%8%~
区分マンション1室6%前後3~4%前後

戸建ての投資物件の理想利回りは、中古物件であれば15%とかなり高いリターンを得られます。

新築は、建設費など諸経費がかかってくるため購入価格が高くなり、利回りが悪くなります。

地域ごとの平均利回りの比較

3大都市圏の平均利回りは、次のようになっています。

地域利回り
東京城南地区4.2%
札幌4.2%
横浜5.0%
名古屋5.0%
大阪4.9%
福岡5.1%

都市部は、物件価格が高いため利回りが低くなっています。一方で地方の不動産物件の利回りは平均で12%と高めになっています。

都心の方が人が多い分、入居者が入ってくる可能性は高いですが、利回りを取るなら地方の物件です。

入居者が見込める地方の地域を探していくのがいいでしょう。

不動産物件を見たときにチェックする項目

不動産物件を見たときに表面利回りではなく、実質的な利回りを計算していきます。

まず管理費や修繕積立のお金はどれくらいかかるかをチェックします。さらには、表面利回りで出している家賃は高すぎないか、入居者が入る家賃なのかチェックします。

周辺の物件を検索すれば家賃相場が分かります。

ほかには、アパート一棟の場合には、部屋を満室にできるかも確認する必要があるでしょう。

また、修繕が必要な状態なのかどうか、不動産屋さんに聞いてみるのがおすすめです。

表面利回りが高い場合には、再建築不可になっていないかや、事故物件でないかなども確認する必要があるでしょう。

利回りの高い物件は何か理由がある

利回りの高い物件は、修繕が必要だったり、地方の人口が少なくなっているところだったり必ず理由があります。

そこで、多少の手間を取ってでも不動産投資するべきかどうかは判断していく必要があるでしょう。

自分の手間を取る時間に対して、十分に見合うものであるならば物件を購入してもいいかもしれませんし、あまりに時間がかかるものならば見送った方がいいかもしれません。

私は、素敵な部屋を提供したいというマインド

投資するからには、高い利回りを得るのは大切なことです。しかし、それ以外にも私の場合には、リノベーションして素敵な部屋を作って、住む人に楽しんでもらいたいという気持ちがあります。

真っ白な空間で平凡な毎日を送っている人に、少しでも楽しい毎日を届けられたらと思い、不動産投資しています。

なので、リノベーションするのは、利回りを高くするのも目的ですが、それとともに、住む人に楽しんでもらいたいという動機がありました。

物件を厳選して目指す理想の実利回りは10%

物件を厳選して目指す理想の実利回りは、戸建て中古の場合には10%以上になります。

地方アパート一棟の場合には、7,8%を目指していくといいでしょう。

私の場合は、知識なく購入してしまった区分マンションなので実利回りが5%程度です。別の記事でも書きましたが、おすすめは中古戸建や地方アパート一棟投資になります。

そして物件を購入するときのポイントは、買ったときから高く売れる物件を保有することです。

物件を安く購入する方法については、こちらの記事で書いてあります。

まとめ

自営業やフリーランスの老後資金のためにおすすめな不動産投資ですが、その利回りについて見てきました。

投資したらどれくらいのリターンがあるかを計算していく必要があります。不動産投資サイトなどに載っている利回りは表面利回りのことです。想定される家賃を物件価格で割ったものが書かれています。

不動産投資する上で、実質的な利回りがどのくらいになるのか知っておく必要があります。

実質の利回りは、次のように計算できます。

(年間家賃‐ランニングコスト)÷(物件価格+初期経費)

不動産投資の平均相場は、次のようになっています。

不動産タイプ表面利回りの平均相場
アパート一棟6~8%程度
戸建て投資8%~16%程度
区分マンションの1室投資3%~4%程度

自営業やフリーランスの方が老後資金に不動産投資しようとしたときに、大切となるのが実質利回りです。その実質利回りの相場は、次のようになっています。

不動産タイプ中古新築(おすすめはしない)
アパート1棟~8%前後6%前後
戸建て投資~16%8%~
区分マンション1室6%前後3~4%前後

都市部は、物件価格が高いため利回りが低くなっています。一方で地方の不動産物件の利回りは平均で12%と高めになっています。

利回りの高い物件は、修繕が必要だったり、地方の人口が少なくなっているところだったり必ず理由があります。

物件を厳選して目指す理想の実利回りは、戸建て中古の場合には10%以上になります。

理想の利回りを知っておき、確かな不動産投資をして老後資金にしていきましょう。

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