自営業・フリーランスが不動産物件の適正価格を知る

不動産投資
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自営業やフリーランスの方が老後資金のために不動産投資しようとするときに、物件の適正価格を知っていると購入の判断にできます。この記事では、物件の適正価格はどうやって知れるのかについて説明していきます。

不動産物件の適正価格は、自分で見極める

不動産物件の適正価格は、自分で見極めるようにしましょう。毎日のように気になる物件の価格を見続けて、それで安いと思うなら購入すればいいし、高いと思うなら購入しないほうがいいです。

そして、高いのか安いのか分からないときには、購入しないようにしましょう。とても高い買い物なので、分からないので手を出してはいけません。

しかし自分で判断するにしても、判断基準が無いと適正かどうかが分からないと思います。

そこで、いくつか適正価格を自分で判断できる材料をご紹介します。

ポータルサイトで周辺物件の価格を調べる

狙っている物件の適正価格を知るためには、SUUMOやアットホームなどのポータルサイトで周辺物件の価格を調べることで分かります。

同じような物件がどれくらいの価格で売られているのかを調べることで、その物件が高いのか安いのかを判断できます。

特に、中古戸建の場合にはSUUMOやアットホームなどで多く出ているので、すぐに相場を知れるでしょう。

ただしポータルサイトで知れるのは、売り出し価格になります。売り出し価格と成約価格が違ってくるのでそこは注意しましょう。

しかしそれでもおおよその相場をポータルサイトにある周辺物件から知れます。

成約価格を知りたいときには、次のサイトから知れます。

REINS Market Informationは、不動産会社しか閲覧できない情報の一部を見ることができる検索サイトです。

注意としては、細かい住所まで検索することができないため、参考程度に見るのがいいでしょう。

土地総合情報システムも同じように細かい住所までは出ません。また国土交通省が実施したアンケートが元になっているものなので、少し情報が少ないです。

自分にとっての適正価格を見極める

周辺物件の価格を知ったら、次は自分にとっての適正価格なのかを見極める必要があります。

自分が用意できる資産がどれくらいあるのかと比べながら、物件の価格を購入できるのか、修繕費や税金、諸経費などを払うお金が十分にあるのかについて検討していきます。

そして不動産による支出以外にも、自営業やフリーランスの方の事業に使う経費や生活費なども把握しておく必要があります。

事業の経費や生活費半年分くらいは確保した上で、それでも余剰になる資産があれば不動産投資するといいでしょう。

収益還元法により適正価格を算出する

投資物件の収益性を見て不動産の適正価格を算出する収益還元法というものがあります。

収益還元法には、次の二つの方法があります。

  • 直接還元法
  • DCF法

順に説明していきます。

直接還元法により算出する

直接還元法とは、適正価格を年間収益と求める利回りから算出する方法です。直接還元法による適正価格は次のように求められます。

適正価格=1年間の収益÷求める利回り

例えば、年間の家賃収入が240万、経費が60万かかる物件で利回り8%を求める場合には、

適正価格=(240万円‐経費60万)÷0.08= 2,250万円

つまり、2,250万円以下で購入できれば理想の利回りを得られることが分かります。

DCF法により算出する

DCF法は直接還元法で想定されていない家賃の下落や空室になるリスクを考慮して計算していきます。

つまり将来得られる収益額の価値を現在の価値に換算したものになります。DCF法の計算式は、次のように複雑です。

不動産の適正価格 = 年間収益 ÷(1 + 割引率) + 年間収益 ÷ (1 + 割引率)の2乗 + …
+ 年間収益 ÷(1 + 割引率)の n乗
+ 物件保有終了時の不動産売却価格 ÷(1 + 割引率)の n乗

割引率とは、物件の立地条件や建物固有の条件から国土交通省が出しているもので、通常3~5%くらいが設定されます。

この面倒なDCF法の計算は、ソフトで計算してくれるものもあります。

まとめ

自営業やフリーランスの方が老後資金のために不動産投資しようとするときに、物件の適正価格を知っていると購入の判断にできます。

不動産物件の適正価格は、自分で見極めるようにしましょう。

狙っている物件の適正価格を知るためには、SUUMOやアットホームなどのポータルサイトで周辺物件の価格を調べることで分かります。

周辺物件の価格を知ったら、次は自分にとっての適正価格なのかを見極める必要があります。

自分が用意できる資産がどれくらいあるのかと比べながら、物件の価格を購入できるのか、修繕費や税金、諸経費などを払うお金が十分にあるのかについて検討していきます。

投資物件の収益性を見て不動産の適正価格を算出する収益還元法というものがあります。

収益還元法には、次の二つの方法があります。

  • 直接還元法
  • DCF法

直接還元法とは、適正価格を年間収益と求める利回りから算出する方法です。

DCF法は直接還元法で想定されていない家賃の下落や空室になるリスクを考慮して計算していきます。

自営業やフリーランスの方が老後資金のために不動産投資する際には、このように適正価格を把握して確かな物件を手にしましょう。

自営業やフリーランスの方は、サラリーマンと比較して比較的時間を自由に作れます。その分、物件の価格変動も随時見られるのです。

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