自営業やフリーランスが老後資金のためにするアメリカ不動産投資

不動産投資

不動産投資に慣れた自営業やフリーランスが老後資金のためにアメリカ不動産投資するのはおすすめです。不動産価格が少しずつ上がっていくなど、アメリカ不動産投資のメリットやデメリットについて説明していきます。多くのデメリットを解決して、アメリカ不動産投資を成功させましょう。

アメリカ不動産投資のメリット

アメリカ不動産投資のメリットは、以下のとおりです。

  • 物件が値上がりする
  • 減価償却費が高い
  • 安定した家賃収入を狙える
  • 分散投資になる

順に説明していきます。

物件が値上がりする

日本の不動産は時間とともに価格が下がりますが、アメリカや海外の不動産は、時間とともに価値が上がっていきます。

つまりアメリカの不動産投資すれば、キャピタルゲイン(売却益)を狙えるのです。

アメリカの不動産は、価値が上がっていくので資産として運用しやすいのです。

減価償却費が高い

アメリカの不動産投資の方が日本よりも、減価償却費を高く得られるため節税しやすいのです。

減価償却とは物の価値は年とともに低下していきますが、その価値の低下とともに経費として分割計上できるというものです。

不動産における減価償却とは、建物の価値になります。

ここでポイントが建物と土地の価値比率が日本とアメリカで異なっています。狭い面積の日本では土地に価値があるとされており、物件の価格に対して建物の比率は約2割~3割程度です。

一方でアメリカの場合は、反対で建物の価値が高く、物件の約7割~8割になっています。

つまりアメリカ不動産のほうが減価償却の価格がはるかに高くなってくるのです。

例えば、築22年で価格が2000万の不動産を購入した場合、日本とアメリカの減価償却費は次のようになります。

  • 日本:2000万×20%÷4年(減価償却年数)=100万
  • アメリカ:2000万×80%÷4年(減価償却年数)=400万

アメリカで不動産を購入したほうがはるかに減価償却が高くなり、その分課税所得から経費として差し引けるのです。

しかし、アメリカ不動産の減価償却が日本では2021年から利用できなくなります。詳細はデメリットに記載します。

安定した家賃収入を狙える

アメリカは、人口が増えている国なので安定した家賃収入を狙えます。日本のように人口が少なくなっていく国では、今後、不動産投資しても地方などの物件はなかなか人が入りづらくなります。

しかし人口が増えていくアメリカでは、入居しやすいため安定した家賃収入を得られるでしょう。

余談ですが、2020年12月から占星術上、風の時代になり新しい生活スタイルへと変わると言われています。

その中で不動産についても、一人が一か所に住むのではなく、複数個所に拠点を持つようになるとも言われています。

今後、そのような不動産の提供していけば、地方のような場所でも借りる人が出てくる可能性はあります。

分散投資になる

不動産資産をドルで保有して、ドルで家賃を受け取ることになるため、分散投資になります。

日本の資産だけ持っているよりもリスクを抑えられます。

そしてアメリカは法律がしっかりしていてかつ日本人でも購入できます。他の国では、不動産価値が上がるところもありますが、外国人が買えない場合などがあるのです。

アメリカ不動産投資のデメリット

アメリカ不動産投資のデメリットは、以下の通りです。

  • 2021年から減価償却を使った節税が使えなくなる
  • 悪徳ブローカーに出会う可能性がある
  • アメリカでの確定申告も必要になる
  • 実情が分からない
  • 英語を使わなければいけない
  • 融資の金利が高い
  • 家賃受け取り用の現地の口座を作る必要がある

順に説明していきます。

2021年から減価償却を使った節税が使えなくなる

2020年の税制改革により、2021年から国内の所得に海外不動産投資の損益が合算できなくなりました。

つまり、海外不動産投資の減価償却を利用した節税が使えなくなるのです。減価償却費が高く計上できるのが魅力だったアメリカの不動産投資ですが、2020年の税制改革により経費として使えなくなりました。

悪徳ブローカーに出会う可能性がある

アメリカ不動産投資には、日本人の悪徳ブローカーに出会う可能性があるというデメリットがあります。

こちらがあまり知らないのをいいことに、悪い物件などを平気で売りつけてくることがあるのです。

ちなみに、アメリカの不動産会社は、日本よりも法律がしっかりしているのでちゃんとしていることが多いのです。

気を付けなければいけないのは、日本人のブローカーになります。

アメリカでの確定申告も必要になる

アメリカ不動産投資のデメリット3つ目は、日本だけでなくアメリカにおいても確定申告する必要があることです。

手間のかかる確定申告を代理してくれる業者もありますが、その費用がある程度かかることがあります。

土地の実情が分からない

アメリカに住んでいるわけではないので、土地の感覚がなく実情が分からない状態です。

写真だけ見てきれいなので購入してみると、実はスラム街だったということもあるのです。

なので、土地の情報がしっかりと入ってくる状態を作る必要があります。

英語を使わなければいけない

仲介の日本人を通したとしても、契約書や銀行口座など全て英語が使えないといけません。

仲介の日本人を通せば話せなくてもいいですが、物件情報を見るところから、現地状況の調査、契約など英語が使えないといけません。

最低限、読むことはできないと難しいでしょう。

融資の金利が高い

アメリカ不動産投資においては、融資を受ける場合金利が高いので融資おすすめしません。

もともとこの記事では、不動産投資で融資は利用しないことをおすすめしていますが、アメリカ不動産投資の場合には金利が高いのです。

そのため、融資を受けて投資しても、あまり高い利回りを得られません。

家賃受け取り用の現地の口座を作る必要がある

日本の口座が使えないので、家賃受け取り用の現地の口座を作る必要があります。

手間となるデメリットです。

日本から口座開設可能で、日本人向けサービスを行っている銀行などもあるので、使ってみるといいでしょう。

家賃の利回りは、4~5%程度、値上がり益を狙う

アメリカ不動産投資の家賃利回りは、4~5%程度で、それほど高くないのですが、値上がり益を狙っていくことになります。

もちろん、場所によって利回りというものは大きく変わってきますが、平均でこれくらいになります。

日本の不動産の場合には、利回りを重視します。家賃から経費を引いた分が利益となり、投資の指標として考えられます。

しかしアメリカの場合には、利回りだけでなくキャピタルゲイン(売却益)も狙えるのです。

アメリカは、インフレで年率2~3%上昇しています。つまり不動産の価値も物価同様、年に2~3%上昇していくのです。

アメリカではこの家賃収入以外に、売却益を踏まえた不動産投資ができます。

例えば、200,000ドル(2000万円程度)で購入した物件が年率3%の福利で10年間回すと、268,783ドルになります。つまり68,783ドル(約680万円)のキャピタルゲインを得ることになります。

不動産弁護士を雇う

アメリカの不動産投資する際に、知識や手続きの面で不安を感じる人は、仲介の不動産業者を探す以外に、不動産屋弁護士を雇うこともできます。

不動産屋弁護士は、物件のやりとりをするときの書類作成や、オファー価格の交渉、売買契約書などの契約関係の書類の精査、修繕箇所に関する費用負担について売主との交渉、隣地との境界での問題の対応、購入の決済に関する代理手続きなどをしてくれます。

英語に関して不慣れなことがある場合は、英語が使える不動産屋弁護士や、不動産業者に出会うと解決できます。

不動産屋弁護士を雇うデメリットは、取引とは別途弁護士費用がかかるということです。費用の相場は、800ドル~1万ドルとなっています。

アメリカ不動産投資は慣れてから

アメリカ不動産投資は、魅力ある投資ですが、初心者にはおすすめしません。

手間があったり、いい不動産業者を探さなければならなかったり、言葉の壁などがあるからです。

それでも日本の不動産投資に慣れていて、資金も十分にある自営用やフリーランスの方は、アメリカ不動産投資にチャレンジしてみるのもいいかもしれません。

まとめ

不動産投資に慣れた自営業やフリーランスが老後資金のためにアメリカ不動産投資するのはおすすめです。

アメリカ不動産投資のメリットは、以下のとおりです。

  • 物件が値上がりする
  • 減価償却費が高い
  • 安定した家賃収入を狙える
  • 分散投資になる

一方でアメリカ不動産投資のデメリットは、以下の通りです。

  • 2021年から減価償却を使った節税が使えなくなる
  • 悪徳ブローカーに出会う可能性がある
  • アメリカでの確定申告も必要になる
  • 実情が分からない
  • 英語を使わなければいけない
  • 融資の金利が高い
  • 家賃受け取り用の現地の口座を作る必要がある

アメリカ不動産投資の家賃利回りは、4~5%程度で、それほど高くないのですが、値上がり益を狙っていくことになります。

アメリカの不動産投資する際に、知識や手続きの面で不安を感じる人は、仲介の不動産業者を探す以外に、不動産屋弁護士を雇うこともできます。

アメリカ不動産投資は、魅力ある投資ですが、初心者にはおすすめしません。

自営業やフリーランスの方で時間があり、不動産投資やアメリカに馴染みのある人は、アメリカ不動産投資をしていくといいでしょう。

【人気記事】

【自営業・フリーランスの老後資金】著書お勧めVTSAXを日本で買う
自営業・フリーランスにおすすめなVTSAXの買い方
米国債券AGGとLQDどちらに投資すればいい?
自営業・フリーランスの方が余剰資金で運用する米国増配当VIG
自営業やフリーランスの方が投資してFIREできる道のり

コメント

タイトルとURLをコピーしました