自営業が中古戸建てを激安で購入しリフォームし高い利回りを得る

不動産投資

自営業やフリーランスの方が空いた時間でできる不動産投資があります。それが激安中古戸建物件を購入しリフォームし貸し出すという不動産投資です。激安中古戸建物件は、しっかりとした知識を付けて行えば、高い利回りを狙える投資になります。ここでは、激安中古戸建投資の方法について解説してきます。

安い中古戸建を買う不動産投資はおすすめ

200万くらいまでの安い中古戸建を買ってリフォームするという不動産投資があります。古い長屋などの安い物件を狙っていきます。

リフォーム代は、別途かかり初期費用としては数百万円くらいはかかると思って投資します。

ポイントとしては、普通の人が面倒くさいと敬遠しそうな古い物件を扱うということです。

そして戸建て物件は、マンションなどとは違い住む需要があるため決まりやすいのです。さらには、駅から離れていても車で住むからいいという人がいたりします。さらには長く住んでくれることが多いのです。

激安中古戸建不動産投資のメリット

激安中古戸建不動産投資のメリットは、以下の通りです。

  • 高い利回りが狙える
  • 融資が必要ないので借金のストレスが無い
  • リスク小さく投資できる
  • 賃貸需要が減らない
  • 供給は増えている

順に説明していきます。

高い利回りが狙える

激安中古戸建物件は、買い手が少ないため物価が安くなり、購入できるため高い利回りを狙えます。自分でできるリフォームをしたり、職人さんに直接発注するなどしてリフォーム費を抑えれば、高い利回り(10%以上)を十分狙えるのです。

一度住むと長く借りてくれる

中古戸建の賃貸は、一度住むとずっと借りてくれるというメリットがあります。つまり住人が見つかれば、長期間に渡って家賃が入ってくることになります。戸建てマンションの場合などだと、2年から数年で住民が出て行ってしまうので、また募集をかけなければなりません。

そして募集期間中は、家賃が入ってこないのです。しかし中古戸建の賃貸は、ずっと住んでもらえるので継続して家賃を受け取れます。

中古戸建の賃貸に住む人というのは、「本当は家を買いたいけど、経済的に厳しい」という人です。そういう人は、引っ越しをする理由がなかなかないため、長く借りてくれるのです。

融資が必要ないので借金のストレスが無い

200万から数百万という安さで中古戸建物件を購入しリフォームできるため、金融機関から融資する必要がありません。そのため借金返済のストレス無く済ませられます。

融資を受けた不動産投資の場合には、空室になった場合に、手持ちの預金から借金を返済しなければならないというプレッシャーがあります。しかし、自己資金で購入できるのならば、返済のことを考える必要がありません。

リスク小さく投資できる

激安中古戸建投資は、少ない資金である程度の収入を得られるのでリスク小さく行えます。高級マンションの不動産投資は、大きな資金がかかる割りに入ってくる収入はわずかということがあります。

例えば1億円のマンション一棟買ったとして、毎月残るお金が30万~40万になります。一方で、激安中古戸建は200万で購入し100万でリフォームできたとしたら、300万の資金で毎月5万円が入ってくるかもしれません。

激安中古戸建を10件持てば、3000万の資金で毎月50万入ってくることになるのです。激安中古戸建の方がはるかにリスク小さく始められます。

賃貸需要が減らない

激安中古戸建の多い地方は、人口が減ってきていますがそれでも賃貸需要は減らないというメリットがあります。それは、非正規社員や低所得な正社員が増えていることと関係があります。

そのような方は、家族を持つと戸建てに住みたいという需要があるのですが、ローンを組めないため自分で戸建てを購入できません。そのため、中古戸建の賃貸に住むという流れになり、中古戸建の需要があるのです。

供給は増えている

利回りがよく需要のある激安中古戸建ですが、実は供給も増えています。高齢者の方の中に、マイホームを売りたいという方が多くいらっしゃるのです。マイホームを手放して、老人ホームに入ったり、駅の近くのマンションに引っ越したいという方が多くいるのです。

つまり地方を中心に、激安中古戸建はまだまだ売りに出されているため、激安中古戸建投資が可能になります。

なぜ中古戸建は安く投資できるのか

100万から1000万程度で購入できる中古戸建は、なぜ安いのでしょうか。
安い理由は、主に次のような理由です。

  • 築年数が古いから
  • 建物のダメージがあるから
  • 売主が売却額に固執していないから

築年数が古いため安く購入できるとか、建物にダメージがあるため安いなどの理由がありますが、注目すべきは最後の理由です。

特に最後の売却額に固執していないということが大きいのです。何十年も前に購入した戸建てが数百万と大幅に安くなっても、特に抵抗なく売れるのです。

中古戸建を探す方法

激安中古戸建を探す方法は、以下の通りです。

  • インターネットから探す
  • 現地の売買仲介の営業に探してもらう

順に説明していきます。

インターネットから探す

地方の激安中古戸建物件は、インターネットで探せます。中古戸建物件は、価格があってないようなもので、実際に200万で売り出されていても、買い手がつかず15万円で売り出されたということもあります。

さらに交渉すればもっと安く手に入れることもできるのです。

つまりインターネットで検索すれば、掘り出しものの中古戸建物件を探せるのです。

低価格の物件を探すには、以下のようなサイトから見つけます。

現地の売買仲介の営業に探してもらう

検索サイトで気になる物件があったら、現地に足を運び売買仲介の営業の人に話を聞きましょう。

そのときに、「2年以上売れ残っている物件がないか」「ゴミ屋敷などの訳あり物件はないか」「取り扱いの中で一番安い物件はなにか」について聞いてみるといいでしょう。

安い物件は、紹介料が入らないため紹介できない場合もあるので、そういう場合には、営業の方にお礼としていくらか払うといいでしょう。

物件購入前に確認すること

物件購入前に、まず仲介の営業マンにその物件が賃貸需要があるのか確認しておきます。賃貸需要が無いのにいくらリフォームしても借りてが見つかりません。

そして二つ目に、リフォームにどれくらいかかるか確認しておく必要があります。必要に応じてリフォーム会社の人に一緒に来てもらい、見積してもらうといいでしょう。

シロアリ被害が無いことや構造がしっかりしているなど、激安中古戸建でも建物の構造に問題なければ購入して良いでしょう。

またインフラの状態がどこか不備があれば、購入時の交渉に使えます。

中古戸建投資のリスク

ボロい中古戸建投資は安く買えますが、次のようなリスクがあることを知っておく必要があります。

  • 修復不可能な致命的な欠陥がある場合が
  • リフォーム代金が高額になることがある
  • 再建築不可の物件であるリスク
  • 火災保険でカバーできないことがある
  • 安い家賃の場合には、家賃の滞納などのリスク

順に説明していきます。

修復不可能な致命的な欠陥がある場合が

柱が腐食していたり、シロアリ被害がったりと構造的な問題がある場合は、修復不可能だったり、リフォームできても高額になることがあります。

物件の売買契約には、売主が買主に対して修繕の責任を追う「瑕疵担保責任」というものがあります。シロアリや雨漏りなど目に見えない瑕疵があった場合に、売主負担で修繕するものになります。

しかし激安中古戸建物件の場合には、この「瑕疵担保責任」が付いていない場合が多いので注意が必要です。

リフォーム代金が高額になることがある

修繕内容が大規模であったり、想定よりも難しい補修になった場合に、リフォーム代が高額になることがあります。

特に給排水設備の修繕には高額な費用がかかります。激安中古戸建物件の初期費用は、購入金額だけでなくリフォーム費用も含めて考えます。

高額費用の対策としては、物件を見に行くときにリフォームやリノベーション業者の人と一緒に見に行って、リフォームなどの見積してもらうといいでしょう。そうするとおおよその費用から利回りを計算できます。

再建築不可の物件であるリスク

相場よりも安い戸建て物件の場合に、再建築不可となっているものがあります。「再建築不可」の物件は、今、建っている建物を壊したら建て替えができないという物件のことです。

このような「再建築不可物件」はリフォームすることはできますが、万が一倒壊してしまった場合には、再度建てられません。

またリフォームするにしても、増築・改築・大規模修繕などは、「建築確認申請」が必要となり手間がかかります。

できるだけ「再建築不可物件」は避けて購入したほうがいいでしょう。

火災保険でカバーできないことがある

不動産投資でリスクを抑えるために火災保険に入ることは必須ですが、激安中古戸建物件の場合、火災保険の対象にならない場合があります。

経年劣化による建物の損害については、支払いの対象にならないのです。老朽化による雨漏りなどは保険が下りないため、実費で修理する必要があることをしっておきましょう。

また、保険会社が激安中古戸建物件の場合、火災保険の加入を認めてもらえないこともあります。保険会社もリスクがあると判断して加入を断られることがあるのです。

安い家賃の場合には、家賃の滞納などのリスク

激安中古戸建物件の場合、家賃も安めに設定されますが、その場合、安い家賃しか払えない入居者が入る可能性があります。

そうすると、家賃の滞納などのリスクも通常の賃貸に比べて高くなってくるのです。家賃滞納は、オーナーにとってストレスの原因になることです。

対策としては、十分なリノベーションして、激安中古戸建物件だったとしてもある程度の家賃を取れる状態に生まれ変わらせるということがあります。

中古戸建投資を失敗しないポイント

中古戸建投資を失敗しないポイントは、以下の通りです。

  • リフォームにかかる費用を算出する
  • 修繕費をとにかく安く抑える
  • 知識、情報を身につける

順に説明していきます。

リフォームにかかる費用を算出する

安く購入できる激安中古戸建物件ですが、リフォームにどれくらいかかるか算出する必要があります。リフォームの規模や金額がどれくらいかかるかによって、初期費用が決まってきます。

そして、リフォームしたとして、入居者の需要があるかどうかも確認する必要があります。

さらに入居者があったとして、どれくらいの家賃を取れるのかも考えます。そうすることで、初期費用から得られる利回りが計算できます。

中古戸建物件の場合には、年の利回りが10%以上を目指すといいでしょう。

修繕費をとにかく安く抑える

高い利回りを出すには、修繕費を安く済ませる必要があります。そのためには、安くいいリフォームしてくれる業者を探すのも一つの工夫です。

インターネットで検索していると、質が良く安くリフォームやリノベーションしてくれる会社を見つけられます。

もし可能ならば、自分でリフォームできるところはするといいでしょう。そして、自分では無理なところだけを、業者にお願いすれば修繕費を安く済ませられるのです。

知識、情報を身につける

中古戸建投資を成功させるには、知識が必要になります。そのためには、書籍やインターネットの大家さんのブログなどから豊富な知識を得る必要があります。

激安中古戸建物件を見たときに、購入するべきか、見送るべき物件なのかをしっかりと見定める必要があるのです。

中古物件を見て、どれくらいのリフォームが必要なのかを把握できるだけの知識を付けたり、自分で修繕やDIYできる知識なども身につけます。

また、瑕疵担保責任や再建築不可物件かどうかなど契約時に必要な知識も得ておく必要があります。

激安中古戸建物件で高い利回りを出すためには、それなりの知識や勉強が必要になってくるのです。

まとめ

自営業やフリーランスの方が空いた時間でできる不動産投資があります。それが激安中古戸建物件を購入しリフォームし貸し出すという不動産投資です。

リフォーム代は、別途かかり初期費用としては数百万円くらいはかかると思って投資します。

激安中古戸建不動産投資のメリットは、以下の通りです。

  • 高い利回りが狙える
  • 融資が必要ないので借金のストレスが無い
  • リスク小さく投資できる
  • 賃貸需要が減らない
  • 供給は増えている

100万から1000万程度で購入できる中古戸建が安く購入できる理由は、以下の通りです。

  • 築年数が古いから
  • 建物のダメージがあるから
  • 売主が売却額に固執していないから

激安中古戸建物件を探す方法は、インターネットで探すか、現地の売買仲介の営業の人に探してもらう方法があります。

ボロい中古戸建投資は安く買えますが、次のようなリスクがあることを知っておく必要があります。

  • 修復不可能な致命的な欠陥がある場合が
  • リフォーム代金が高額になることがある
  • 再建築不可の物件であるリスク
  • 火災保険でカバーできないことがある
  • 安い家賃の場合には、家賃の滞納などのリスク

インターネットで毎日のように物件を見ていれば、掘り出しものの安い中古戸建物件が見つかります。自営業やフリーランスの時間が空いたときに、購入してリフォームしてみてはいかがでしょうか。

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