自営業・フリーランスの不動産投資で経費を増やし節税する

不動産投資
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自営業やフリーランスの方で不動産投資するときに、節税できたらいいと思いますよね。

自営業やフリーランスの方が、不動産投資した場合には、不動産投資にかかった経費を申告することで、節税が可能になります。今回は、不動産投資における経費はどんなものがあるのかについて解説します。不動産を取得したときにかかる経費から、毎月かかるランニングコストについて説明していきます。

自営業やフリーランスの方が行える節税は、経費計上、所得控除、青色申告

自営業やフリーランスの方が行える節税には、不動産投資にかかった経費を計上すること、所得控除を利用すること、青色申告をすることです。

所得税は、次のように決まります。

所得税=(1年間の収入-必要経費-所得控除)×税率

つまり節税しようとしたら、税金を減らせる可能性のある必要経費と所得控除を増やしていく必要があります。

自営業やフリーランスの方は、事業所得に関して経費を申告すると思いますが、不動産投資における経費について解説します。

また青色申告すると65万の控除が受けられます。

不動産投資における経費

不動産投資においては、初期費用でかかるものと、毎月などかかるランニングコストがあります。

それぞれ次のようになります。

初期費用ランニングコスト
不動産購入費用(土地代含む)管理費
設備費用固定資産税などの税金
リフォーム・リノベーション費用火災保険料
仲介手数料修繕費や入替時のリフォーム
印紙代書籍費など
不動産登録免許税
不動産登記手数料
固定資産税
不動産取得税
火災保険料

これらのうち経費にできるものを見ていきましょう。

仲介手数料

不動産取得時にかかる不動産屋に支払う手数料は、必要経費として計上できます。また入居者を募集するのにかかった広告費も、経費に計上できます。しかし、不動産屋さんを選べば、広告費はかけなくても済みます。

印紙代

印紙代は、経済取引の際に作成した文書にかかる費用で租税公課として計上できます。不動産投資の場合には、売買契約書や領収書にそれぞれ印紙を貼る必要があります。

司法書士に払う手数料(不動産登記手数料)・不動産登録免許税

不動産を取得すると、登記すると第三者に自分の土地であることを主張できるようになります。その登記をするのに、司法書士にお願いする場合には、手数料(不動産登記手数料)、不動産登録免許税がかかります。

不動産取得税・固定資産税

不動産取得税や固定資産税は、租税公課として必要経費に計上できます。不動産取得税は、不動産を取得した人が払う税金で取得したはじめに1回かかるものです。不動産の所属する市区町村から請求されます。

固定資産税は、毎年1月1日に固定資産を所有する人が市区町村に支払う税金です。毎年かかります。不動産を取得したときには、取得してから年末までの分を売主に支払います。

火災保険料

火災保険や地震保険などは、保険料として必要経費に認められています。これらは、不動産取得したときと、毎年かかってくるものです。

このほかには、火災などで建物に損害を受けて生じた家賃の損失を補填する家賃収入特約や、賃貸住宅での死亡事故で所有者に発生する支出を補填する家賃費用特約なども経費になります。

リフォームやリノベーション費用

リフォームやリノベーション費用は、原状回復するためのリフォームについては修理費用として経費になります。しかし資産価値を高めるようなリノベーションは、修繕費として必要経費になりません。

リノベーションは、資本的支出として減価償却して所得から引いていくことになります。詳しくは、別の記事で書きます。

続いてランニングコストでかかる費用のうち経費にできるものを紹介します。

管理費

管理会社にマンションの共有部の点検や清掃など任せている場合の管理費は、必要経費として計上できます。

毎月かかる経費なので、しっかりと記録して申告するようにしましょう。

減価償却費

不動産の建物部分を、毎年経費として計上できます。建物部分は、減価償却として計上できますが、経年劣化のない土地は、減価償却できません。建物の減価償却費については、詳しくは別の記事に書きます。

またリノベーションした場合も、減価償却する場合があります。

修繕費・入れ替え時のリフォーム費用

原状回復のためのリフォームや設備修理などは、修理費用として経費に計上できます。例えば、外壁タイルが破損して修理したり、壁のクロスが古くなったので張り替えたり、天井が雨漏りした修理などは経費として認められています。

通信費や旅費

不動産投資で利用した携帯電話やパソコンの購入費用、携帯電話の通信費用、不動産購入のために現地に行った交通費、打合せの飲食代などは経費にできます。

不動産会社や管理会社との連絡手段として、スマホやパソコンは必須のツールになります。新たな不動産購入のための勉強や情報収集にも活用されるので、それらは経費計上できるのです。

もちろん、自営業やフリーランスの方の本業と同じく、不動産投資に関係あると説明できる必要があります。

プライベートに使用している場合には、不動産投資との家事按分が必要となります。自営業やフリーランスの方で事業、プライベート、不動産投資と別れる場合は、事業と不動産投資で使う分と、プライベート分とそれぞれ分けて計上します。

書籍などの勉強費

情報収集や勉強のための以下の費用は経費計上できます。

  • 新聞代
  • 書籍代
  • セミナー代
  • コンサルティング代

ただし、資格取得費用は認められません。

また不動産投資する上で必要なという前提の話になります。

融資で受けたローンの金利の経費について

設備を含めた建物部分のローンにかかる金利については、経費計上が可能となっています。土地・建物・設備のローン、土地に関するローンの金利については、経費計上できませんが、建物・設備のローンにかかる金利については、経費計上できます。

購入した不動産の土地、建物の価格というものは、売買契約書に記載されているので確認できます。また契約書に設備の金額が書かれている場合がありますが、その場合、設備のローンの金利は経費計上できます。

金利で支払った額というのは、ローン会社が返済表を準備しているので、そこの金額から確認できます。

経費に計上できない費用

経費に計上できない費用は、次の通りです。

  • 所得税・住民税
  • 相続税
  • 贈与税
  • スーツ代、コンタクトレンズ代

これらの税金については、経費に計上できないので注意してください。

スーツ代、コンタクトレンズ代は認められない

スーツやコンタクトレンズは経費として認められません。
それらが不動産会社や管理会社、金融機関の担当者と会うときのみに使うとしても経費として認められません。

そのほかにも、ビジネスバックや腕時計も経費として認められなかったことがあります。それらは、みなファッションアイテムとしてみなされるので注意が必要です。

まとめ

自営業やフリーランスの方が、不動産投資した場合には、不動産投資にかかった経費を申告することで、節税が可能になります。

所得税は、次のように決まります。

所得税=(1年間の収入-必要経費-所得控除)×税率

つまり節税しようとしたら、税金を減らせる可能性のある必要経費と所得控除を増やしていく必要があります。

不動産投資の経費として計上できるものは、以下のようなものがありました。

  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 司法書士に払う手数料(不動産登記手数料)・不動産登録免許税
  • 不動産取得税・固定資産税
  • 火災保険料
  • リフォームやリノベーション費用
  • 管理費
  • 減価償却費
  • 修繕費・入れ替え時のリフォーム費用
  • 通信費や旅費
  • 書籍などの勉強費

自営業やフリーランスの方は、不動産投資する際に、経費にできるものを把握して、賢く節税していきましょう。

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