自営業やフリーランスの不動産投資にかかるリフォーム費用は、経費?

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リフォームやリノベーションした費用は、そのまま経費にできると考えますよね?でも、違う場合があります。

リフォームやリノベーションによりかかった費用は経費に処理するのか、資本的支出として減価償却するのかに分かれます。このページではどのような条件で経費に処理できるのか、資本的支出して減価償却しなければならなのかについて解説します。また具体的にリノベーションにした時の減価償却の仕組みについても説明します。

修繕費と資本的支出の判断をする必要がある

頑張って手に入れた物件も年月が経てば雨風に晒されたりして、屋根や外壁などが劣化し、修繕しなければならなくなります。
物件の補修修繕リフォームにかかる支出は全て経費になると思われるかもしれませんが、税務上は修繕費と資本的支出の判断をしなければなりません。

資本的支出は資産として登録し、減価償却をして毎年算出していくというものです。

20万までリフォームについては修繕費

DIYなどで壁紙のペンキやパテの合板などの修繕をした場合にかかる費用が、20万円未満の場合には修繕費として経費処理ができます。

国税庁のホームページのいいように以下のようなことが書かれています。

なお、次に掲げる支出については、その支出を修繕費として所得金額の計算を行い確定申告をすれば、その年分の必要経費に算入することができます。

(1)おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などであるとき、又は一つの修理、改良などの金額が20万円未満のとき。

(2)一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、その金額が60万円未満のとき又はその資産の前年末の取得価額のおおむね10%相当額以下であるとき。

国税庁ホームページ

資本的支出になる場合

国税庁のホームページでは、法人や個人事業主が有する固定資産の修理や改造のために支出金額のうち、固定資産の価値を高め耐久性を増すことを認められる金額は資本的支出となると書かれています。

例えば次のような場合には資本的支出に該当します。

  • リノベーションなど固定資産の価値を高めるものの額(場合によっては)
  • 建物の避難階段の取り付けと物理的に増やした部分に係る費用の額
  • 用途変更のために模様替えなど改造改装に要した費用の額
  • 機械などの部品を寝室を品質、性能の良いものに取り替えた場合、その取り替えに要した費用の額のうち通常の取り替えの場合にそのことで変更に要すると認められ費用の額を超える部分の金額

リノベーション費用が修繕費となるか資本的支出となるかの判断基準

リノベーション費用が修繕費となる場合(全ての額をその年の経費として計上できる)は以下のような場合です。

  • 工事費用が20万円未満の場合
  • リフォームが原状回復のために行われたもの
  • 工事費用が20万円を超えているが、3年以内に定期的に行なっているもの
  • 災害に被害を受けた箇所の修復のために行われたもの

つまり工事費が20万円未満であったり付加価値をつけるような工事でない場合か修繕費となり経費処理が行えます。

資本的支出となる場合のリノベーションは、以下の場合です。

  • 個人は20万を超える場合
  • 初めの状態よりも不動産の価値が上がった場合
  • 販促を目的とした改装や増築などを行った場合
  • 災害に備えて設備を強化追加した場合

リノベーション費用が資本的支出になった時の減価償却の方法

減価償却の計算をするには、その資産の法定耐用年数を知る必要があります。法定耐用年数にはリノベーション費用という項目はありません。リノベーションの項目については工事の項目として調べていきます。
耐用年数で、大きく分類できるのは建物部分と建物付属設備部分になります。
建物部分にはリノベーションを行った建物の法定耐用年数をそのまま使います。一方で建物附属設備部品はそれぞれの設備の法定耐用年数を使います。

建物部分の耐用年数

リノベーション行った建物が事業用の木造の建物である場合には24年、店舗や住宅用の木造の建物であれば22年となっております。中古マンションや中古戸建てを買った場合の対応年数の求め方は、以下のものになります。

取得時の対応年数 = 新築時の耐用年数 -経過年数 +経過年数×0.2



一方ですでに耐用年数を経過してしまってる場合は以下のようになります。

取得時の耐用年数 =新築時の耐用年数×0.2

建物附属設備の例と耐用年数

建物付属設備の耐用年数の例は、次のようになります。

  • トイレ:15年
  • 照明:15年
  • エアコン:6年

リノベーション費用の減価償却の計算方法

減価償却には定額法と定率法の2種類の計算方法があります。建物と建物付属設備のリノベーション費用は定額法で計算することになっています。
リノベーションの減価償却費はリノベーション費用をかける定額法の償却率でも決められます。
償却率は法定耐用年数が分かっていれば、国税庁のホームページから確認できます。

https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070412/pdf/3.pdf


例えば部屋のクロスや床などのリノベーションを40万円でした場合に、その建物の法定耐用年数が22年の場合、国税庁のホームページから償却率を出し計算すると次のようになります。

40万円×0.046=18,400円

つまり、リノベーション費用として20年間かけて18,400円ずつ計上することになります。

まとめ

リフォームやリノベーションした費用は、そのまま経費にできると考えますよね?でも、違う場合があります。

リフォームやリノベーションによりかかった費用は経費に処理するのか、資本的支出として減価償却するのかに分かれます。

DIYなどで壁紙のペンキやパテの合板などの修繕をした場合にかかる費用が、20万円未満の場合には修繕費として経費処理ができます。

次のような場合には資本的支出、つまり減価償却しなければならない場合に該当します。

  • リノベーションなど固定資産の価値を高めるものの額(場合によっては)
  • 建物の避難階段の取り付けと物理的に増やした部分に係る費用の額
  • 用途変更のために模様替えなど改造改装に要した費用の額
  • 機械などの部品を寝室を品質、性能の良いものに取り替えた場合、その取り替えに要した費用の額のうち通常の取り替えの場合にそのことで変更に要すると認められ費用の額を超える部分の金額

リノベーション費用が修繕費となる場合(全ての額をその年の経費として計上できる)は以下のような場合です。

  • 工事費用が20万円未満の場合
  • リフォームが原状回復のために行われたもの
  • 工事費用が20万円を超えているが、3年以内に定期的に行なっているもの
  • 災害に被害を受けた箇所の修復のために行われたもの

減価償却の計算をするには、その資産の法定耐用年数を知る必要があります。法定耐用年数にはリノベーション費用という項目はありません。リノベーションの項目については工事の項目として調べていきます。

リノベーション行った建物が事業用の木造の建物である場合には24年、店舗や住宅用の木造の建物であれば22年となっております。

減価償却には定額法と定率法の2種類の計算方法があります。建物と建物付属設備のリノベーション費用は定額法で計算することになっています。

リノベーションにより、減価償却が必要になった場合は、オンラインの青色申告などを利用すると、とてもスムーズにいきます。

やよいの青色申告オンライン

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