自営業やフリーランスの方の不動産投資での減価償却の計算

不動産投資
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フリーランスや自営業の方が不動産投資したり、事業で使う不動産を取得した場合に経費として利用できる減価償却という方法があります。

減価償却とは高額で長時間利用できるものを、数年など渡って少しずつ経費として計上するものにになります。不動産における減価償却の計算方法や注意点、フリーランスの減価償却する際に気をつけるポイントなどについて紹介していきます。

価値の減少による減価償却費での経費計上ができる

フリーランスの方不動産投資している場合、減価償却費を計上することができます。購入した建物や設備などが時間の経過とともに劣化していき、価値が減少し、この価値の減少分が減価償却費として経費計上ができます。

減価償却は実際にキャッシュが出て行くわけないではないのですが、税金の計算上経費として計上することができます。
不動産投資として減価償却を計上することは、とても節税効果があることなので理解しておくようにしましょう。

減価償却の計算方法

減価償却の計算方法は、次の通りです。

減価償却費=建物の取得価額×耐用年数に応じた償却率×取得日~年末までの月数

減価償却は、土地に対しては、計上できないため建物の取得価額で計算します。

それぞれ順に見ていきます。

建物の取得価額

建物の取得価額は次の三つのパターンによって、それぞれ割り出すことができます。

  • 売買契約書に、土地と建物のそれぞれの価格が記載している場合
  • 売買契約書に消費税の記載がある場合
  • 売買契約書に消費税の記載がない場合

に説明していきます。

売買契約書に、土地と建物のそれぞれの価格が記載している場合

売買契約書に土地と建物の取得価額が別々に書かれている場合には、その建物の取得価額計算に用います。

売買契約書に消費税の記載がある場合

売買金額に消費税の記載がある場合には、その消費税から建物の価額を計算できます。

税務上、土地の消費税はかからず、建物にのみ消費税がかかることになっているため消費税の金額から逆算して、建物の値段を割り出すことができます。
例えば次のような場合です。

売買金額2400万円、消費税が120万円のとき

消費税から120万÷0.1=1200万円

となり、建物の税込価額が1,320万円になります。

売買契約書に消費税の記載がない場合

売買契約書に消費税の記載もなく、建物と土地の価額が書かれていない場合には、建物と土地の値段を別の方法で区分する必要があります。

ここで、使用する書類が固定資産税評価証明書になります。

固定資産税評価額から土地と建物の割合を計算し、実際の売買金額から取得価額を計算します。
例えば次のような場合です。

売買金額2,400万円の場合

建物固定資産税評価額800万円

土地固定資産税評価額1000万円

建物評価額=2400万×800万/(800万+1000万)=1,067万円

耐用年数を知る

不動産投資の減価償却計算に用いる、耐用年数を知る方法について紹介します。

減価償却費=建物の取得価額×耐用年数

耐用年数を知るにはまず登記謄本の次の項目を確認します。

  • 鉄筋コンクリート木造などのどのような構造が使われているか
  • 居宅なのか事務所なのかなどの建物の種類

次に国税庁のホームページにある耐用年数を参照します。

【確定申告書等作成コーナー】-耐用年数(建物/建物附属設備)

例えば鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅用の不動産の場合には、表から耐用年数が47年とわかります。

中古マンションの耐用年数

中古マンションなどの物件を購入した場合の耐用年数は、次のように計算します。

取得時の耐用年数=(新築時の耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2

例えば次のような対応年数の計算になります。

築27年の中古マンションを購入したときの耐用年数
(47-20) + 27×0.2=32.4年→切捨てて32年

築48年の中古マンションを購入したときの耐用年数

48×0.2=9.6→9年

耐用年数に応じた償却率

ここまで出した耐用年数から、国税庁のホームページで公開されている償却率を取得します。

https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070412/pdf/3.pdf


個人の建物の償却方法は定額法を選びます。

中古マンションの耐用年数が32年だった場合には、表から償却率は0.032と分かります。

ここで、例に上げていた不動産の減価償却の計算は次の様になります。

減価償却費=建物の取得価額×耐用年数に応じた償却率

4月に建物価額800万の中古マンション(築27年)を購入した場合

減価償却費=800万×0.032=25.6万円(2年目以降)

購入した初年度の減価償却の場合には、1年の内の8か月分として計算

不動産投資の減価償却について気を付けるべき点

不動産投資の減価償却について気を付けるべき点にを紹介します。

土地は減価償却に入らない

土地は減価償却の計算に入りません。
減価償却の対象は建物であり劣化することのない土地は含まれません。

減価償却の計算するときに注意しましょう。

自営業やフリーランスが減価償却するときに注意する

不動産を不動産投資用として購入する場合には全て減価償却できますが、自分の自宅兼事務所という形の場合には注意しなければいけません。

自宅兼事務所という場合には、事業用専用割合を計算する必要があります。

事業用の経費として認められる計算は次のようになります。

必要経費算入額=減価償却費×事業分割合(事業として何パーセント使うか)

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