自営業・フリーランスの方老後資金のためにが良い不動産物件を探せる方法について解説します。いかに安く物件を購入できるか、その探し方やリサーチの仕方などについて説明しています。
おすすめの地方アパート一棟をどのようにして探し、地盤や周辺情報の調査に何ができるのか説明していきます。
不動産コンサルタントや不動産屋に依存しない
良い物件を探す際に、不動産コンサルタントや不動産屋に依存しないようにしましょう。
良い物件は、不動産コンサルタントや不動産屋が持ってきてくれるものではありません。
さらに電話勧誘してくる不動産業者は、注意が必要です。売れない物件を売るために電話してきている場合が多いのです。
良い物件というのは、ネットに載せてすぐに売れていくため、自分で探していくしかないのです。
物件を探すためには、大手ポータルサイトから掘り出し物を見つける
物件を探すためには、インターネットで情報を集めるのがいいのです。そして、インターネットには以下の二つの情報源があります。
- 不動産大手ポータルサイト（ホームズ、アットホーム、SUUMOなど）
- 投資家向け不動産サイト（健美家、楽待、クリスティなど）
投資情報で検索できて便利なのは投資家向け不動産サイトですが、既に数に限りがあり掘り出し物を見つけるのは難しくなります。
それよりは、物件数が多く掘り出し物が眠っている大手ポータルサイトで見つけるのがおすすめです。
また掲載期間が長い物件で、ある程度利回りが少な目のものは、価格交渉しやすいので狙い目です。掲載期間が長いと売主も売りたいという気持ちから値下げに応じてくれる場合があります。
毎日ネットで不動産情報を見ることが大事
毎日ネットで不動産情報を見ることが大事です。物件を毎日見ることでどのくらいの相場なのかが分かります。
そして大事なのが、売却している不動産だけを見るのではなく、賃貸情報も見るということです。
物件を購入した場合、どれくらいの家賃を受け取れるのか、周辺情報から知っておく必要があります。
それにより実際に購入して貸した場合、どれくらいのリターンを受けられるのか把握できます。
築年数は、30年以内のものを選ぶ
築年数は30年以内のものを選ぶといいでしょう。あまり古い築年数の建物は、耐震基準が古いものなので避けたほうがいいのです。
具体的には、1981年6月1日には「新耐震基準」になっているのでそれ以降の物件を選びます。
但し、同じ築年数でもアパートとマンションでは劣化の度合が変わってくるので注意が必要です。
アパートの場合には、木造や軽量鉄骨造で、マンションは鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造です。
その違いから同じ築25年といっても、アパートの方の劣化が進んでいると考えていいでしょう。
ただし、アパートでも購入後にリフォームやリノベーションして新しくすることで築年数よりも高い家賃で貸すことが可能になってきます。
物件の地盤の強さを調べる
地震に強い土地なのかどうかとうものも、不動産物件を探すときにポイントとなります。
地盤の強さは、インターネットで調べるられます。例えば、地盤サポートマップというサイトでは地盤の強さを調べられます。
地耐力(地盤の強さ）や成り立ち、地形、浸水土砂災害、地震時の揺れやすさなどを地図上でグラフィックに見られます。
地図のピンポイントに地盤の強さを知れるので、物件を調べるときに活用できます。
物件周辺情報を不動産屋から情報ゲット
物件周辺情報は、不動産屋から情報ゲットするといいのです。
いいなと思う物件が見つかったら、現地調査する前に不動産屋にメールか電話で聞くことで情報を得られます。
そのときに、その物件を扱っている不動産屋以外の業者を選ぶことが大事です。
その物件を扱っている不動産屋は営業トークになるため、真実を教えてくれない可能性があるのです。
不動産ポータルサイトを検索して、その地域で扱っている物件の多い不動産屋にヒアリングしていきましょう。
不動産屋さんには、次のようなことを聞きます。
- その物件周辺は、単身者が多いか、ファミリーが多いか
- 駐車場の需要はあるか？月極駐車場はあって空いているか？
- 周辺は電車やバスなどの交通の便はいいか？
- 人気のある間取りはどんなか？
- その物件の周りの環境はどうか？スーパーなどの商業施設や学校、公共施設はあるか？
- 空室をすぐに埋める方法はあるか？
- など
見つけた物件の間取りが周辺にいる人の属性にあっているかは大事です。学校があったり、ファミリー層が多くいる場合、ファミリーが入れる間取りになっている必要があります。
ここでは地方の物件を勧めていますが、地方の場合車で移動することが多いのです。駐車場はどれくらいあると決まりやすいかなども聞いておくといいでしょう。
物件を扱っている不動産以外の不動産屋に聞くことになり、管理なども検討したいのでと伝え、いい情報を教えてもらったら実際に、その不動産屋に管理をお願いするのもいいでしょう。
また、電話で聞くのが申し訳ないという場合にはメールで聞くのもいいのです。電話だと聞き逃すことがあるので、メールで一度に全部聞くのもおすすめです。
不動産屋さんに複数メール→電話
不動産屋さんは、将来管理会社を任せるかもしれないパートナーになるため、親身になってくれるところを探す必要があります。
そこでおすすめが、まずは、質問事項を作っておき、同時に複数の不動産屋にメールで問い合わせをしていきます。
メールで問い合わせできないところもありますが、メールで問い合わせられると同時に複数メールが手間なく送れます。
そして、返信までの時間だったり、どれだけ丁寧に答えてくれるかということがメールを見ると分かります。
その中から親切そうだなという不動産屋に実際に電話して聞いてみるのもいいでしょう。
不動産屋さんによっては、メールと一緒に向こうから電話してくれるところもあります。
私も、いくつか問い合わせて返信が遅いところとか、返事をなかなかくれないところ、回答が雑な不動産会社もありました。
その中から良さそうな不動産屋さんを探し、不動産の購入と賃貸募集どちらの不動産屋もとても親身になってくれるところを探せました。
アパート一棟を見つけたら、収支計算・修繕費用の見積する
物件を見つけたら、しっかり収支計算するようにしましょう。いくらで取得でき、家賃はいくらで貸せるのか、必要となる経費はいくらなのかを把握して計算します。
不動産会社によっては、成約のために必要となる経費を示さなかったり、低めに提示することがあるので注意しましょう。
検討するのは他にも、管理会社の毎月の管理内容と費用は納得いくものかなどもあります。
そして、中古アパート一棟などの場合、直近の大規模改修はいつ頃行われたのか、外壁や共用部における必要な修理があるかどうかをチェックしましょう。
まとめ
自営業・フリーランスの方老後資金のためにが良い不動産物件を探せる方法について解説しました。
良い物件を探す際に、不動産コンサルタントや不動産屋に依存しないようにしましょう。
良い物件というのは、ネットに載せてすぐに売れていくため、自分で探していくしかないのです。
物件を探すためには、インターネットで情報を集めるのがいいのです。そして、インターネットには以下の二つの情報源があります。
- 不動産大手ポータルサイト（ホームズ、アットホーム、SUUMOなど）
- 投資家向け不動産サイト（健美家、楽待、クリスティなど）
物件数が多く掘り出し物が眠っている大手ポータルサイトで見つけるのがおすすめです。
毎日ネットで不動産情報を見ることが大事です。物件を毎日見ることでどのくらいの相場なのかが分かります。
築年数は30年以内のものを選ぶといいでしょう。あまり古い築年数の建物は、耐震基準が古いものなので避けたほうがいいのです。
地震に強い土地なのかどうかとうものも、不動産物件を探すときにポイントとなります。
物件周辺情報は、不動産屋から情報ゲットするといいのです。
いいなと思う物件が見つかったら、現地調査する前に不動産屋にメールか電話で聞くことで情報を得られます。
不動産屋さんは、将来管理会社を任せるかもしれないパートナーになるため、親身になってくれるところを探す必要があります。
物件を見つけたら、しっかり収支計算するようにしましょう。いくらで取得でき、家賃はいくらで貸せるのか、必要となる経費はいくらなのかを把握して計算します。
不動産投資は、いかにいい物件を探すかということが大切になってきます。数をこなして相場を身につけるようにしましょう。
自営業・フリーランスの方の老後資金に
自営業・フリーランスの方は、まとまった資金が入ることがあります。そして、自分で時間を自由に作れるでしょう。
その開けた時間に、不動産のチェックや現地調査などをして、不動産投資していきましょう。
自営業・フリーランスの方は年金が少ない分、不動産投資で老後資金を作っていくのはおすすめです。
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