自営業・フリーランスの不動産投資には、区分マンションではなくアパート一棟がおすすめです。アパート一棟は不動産投資のリターンが多く、新たな不動産を購入しやすいのです。区分マンションは、デメリットが多すぎます。
プロフィールにも書きましたが、私は当時知識無しで不動産投資してしまい、区分マンションを購入してしまいました。この記事を読んでいる方は、同じ間違いを犯して欲しくないのです。
自営業・フリーランスの不動産投資には、区分マンションではなくアパート一棟
自営業・フリーランスの方が不動産投資するのにおすすめなのは、区分マンションではなくアパート一棟です。
区分マンションは、不動産会社や管理会社などにお金を持っていかれるので、オーナーに入ってくるリターンが少ないのです。
私は何も知識がなく初めの不動産を区分マンションで購入してしまいましたが、皆さんには失敗して欲しく無く書いています。
家賃を得るまでにすることは、物件を精査して、リノベーションして、管理会社を選定して、募集してとやることが多いのです。
その点、一棟に複数の部屋があるアパート一棟では手間がほとんど変わらずに、部屋数が複数あるので家賃を沢山得られます。
例えば、区分中古マンションを1,000万で購入し、家賃6万・管理費や修繕積立金が1.8万だった場合、毎月入ってくるお金は4.2万です。
一方で地方にある4部屋入っている1棟アパートを1,000万で購入し、家賃4万管理費・修繕積立金15,000円だった場合、毎月入ってくるお金は10万円となります。
これは、極端な例ですが、1棟アパートの方が効率いいのは確かです。
木造アパートがおすすめな理由
物件は木造アパートがおすすめです。なぜなら固定資産税が安く済むからです。
鉄筋コンクリートのマンションの場合、建物の評価額が高くなり、固定資産税が高くなるのです。場合によっては、一か月の家賃分くらいかかることもあります。
一方で木造アパートの場合には評価額が低いため、固定資産税が鉄筋コンクリートに比べて3分の1～5分の1くらいまで下げられます。
また、マンションの場合にはエレベーターが付いてたりして、修繕のための修繕積立金が高くつくこともあるのです。
地方のアパートがおすすめ
アパート一棟を購入するには、地方のアパートがおすすめす。
地方のアパートは、利回りが20％、30%という物件が結構ありますが、都内でそのような利回りの物件を見つけるのは難しく、あったとしたらとても古い物件だったり、再建築不可物件だったりします。
地方で、高利回りの物件は沢山あるのですが、入居者が入りづらい状況のため、高利回りになっています。そこで、リフォームやリノベーションして、人が入りやすい物件にすることで、すぐに入居者が入ってくるでしょう。
新しい時代になり、地方に住む人も増えてきている
コロナの影響でリモートという働き方が、浸透して、自然の多い地方に住みながら働くという人も出てきています。
これから、さらに地方に住む人は増えていくのではないでしょうか。
家賃の高い都内に住むよりも、家賃の安い地方に住んで、お金に余裕を持たせたいという人もいます。
また、コラムの記事でも書きましたが、2020年12月22日から風の時代に入り、家も複数持つ人が現れるでしょう。
そうなれば、二つ目の家は、地方にという人も増えてくるのではないでしょうか。
つまり、地方のアパート一棟を購入した場合、これからは住民も見つかりやすい環境になるのです。
地方の物件はどこでもいいわけではない
地方の物件がいいと言っても、どこでもいいわけではありません。
人口が減少していて、入居率の悪いところは避けた方がいいのです。
賃貸不動産ポータルサイトのホームズが提供している、「見える！賃貸経営」のサイトでは、空室率や家賃相場を調べられます。
ある程度の家賃のある物件を選ぶ
また家賃が安すぎる物件を購入するのもおすすめしません。例えば家賃が2万5,000円というような物件の場合、管理費や税金などを引いていくと、毎月入ってくる利益が1万ちょっとになります。
更新のくる2年間で25万程度の収益では、入居者の方が出ていったあとのクリーニングやエアコンの取り換えなどをして、利益はほとんど出ないものとなってしまいます。
そのためある程度の家賃はあった方がいいでしょう。
また、地方の場合には風呂とトイレは別のものが必須となります。
物件の表面利回りに消費用は含まれていないので気を付ける
不動産物件の情報にある表面利回りは、満室家賃収入÷物件本体価格になります。
物件価格には、仲介手数料や不動産取得税、登記費用などが含まれておりません。
実際にかかる費用はそれらを踏まえた利回りを考えていく必要があります。大体、それらの諸経費は物件価格の1割程度かかるため、1割分引いて考える必要があります。
また表面利回りは、1年間満室時の利回りなので実際にはそのまま計算すると現実よりも高い利回りになってしまいます。
こちらも1割くらい引いた利回りを考えるといいでしょう。
自営業・フリーランスの方が不動産投資するメリット
自営業・フリーランスの方が不動産投資するメリットは、以下の通りです。
- 本業以外に定期的な収入を作れる
- 本業に支障が出づらい
- 不動産投資の経費を利用できる
- 青色申告で所得控除が受けられる
順に説明していきます。
本業以外に定期的な収入を作れる
不動産投資すれば、自営業やフリーランスの本業以外に収入を作れます。最初に物件を購入しリフォームするなどの手間がありますが、そこさえ終われば通常時は、毎月の家賃振込を確認するだけです。
私の場合は、不動産で得た収入はさらに株式へ投資し増やしています。その株式で得た配当金は自由に使っている状態です。
不動産投資していれば、病気するなど何か本業に支障が出たときにも、安定した収入を得られます。
本業に支障が出づらい
本業の仕事に比べれば不動産投資事業は、手間が少ないため本業に支障が出ることはあまりありません。物件を探す手間や、物件購入時の契約、リフォームの手配などはじめにやることがありますが、一度軌道に乗ってしまえば、やることはありません。
そして、自営業やフリーランスの方は、時間を自分の好きなように使えることが多いため、不動産投資はとても向いています。
不動産投資の経費を利用できる
不動産投資にかかった費用は、経費として利用できます。固定資産税や火災保険料、部屋の管理費、修繕費、リフォーム費用、不動産投資の勉強に費やした書籍費などは経費になります。
不動産投資で得た収入からそれらの経費を差し引いた額が課税対象となります。
青色申告で所得控除が受けられる
不動産投資でかかった経費など確定申告しますが、青色申告すれば10万または65万の控除を受けられます。
オンラインの会計ソフトを使えば不動産投資も簡単に確定申告できます。おすすめは、やよいの青色申告かfreeeです。
どちらも使いやすいですが、今私が使っているのはやよいの青色申告オンライン
です。etaxをWEBでやりたかったので、推奨しているやよいの青色申告を選びました。
etaxをコンピューターに入れたソフトから申告したい人は、freeeが対応しているようです。
一棟アパート以外にも、激安中古戸建の不動産投資もおすすめです。利回りは、10%以上狙えるため、一棟アパートよりも高利回りを目指せます。詳細は、こちらの記事にまとめてあります。
まとめ
自営業・フリーランスの不動産投資には、区分マンションではなくアパート一棟がおすすめです。不動産投資のリターンが多く、新たな不動産を購入しやすいのがアパート一棟です。
区分マンションは、不動産会社や管理会社などにお金を持っていかれるので、オーナーに入ってくるリターンが少ないのです。
一棟に複数の部屋があるアパート一棟は、手間がほとんど変わらずに、家賃を沢山得られきます。
木造アパートがおすすめな理由は、固定資産税が安く済むからです。
物件は木造アパートがおすすめです。なぜなら固定資産税が安く済むからです。
また、地方のアパートは、利回りが20％、30%という物件が結構あるのでおすすめです。
コロナの影響でリモートという働き方が、浸透して、それなら自然の多い地方に住みながら働くという人も出てきています。
地方の物件がいいと言っても、どこでもいいわけではありません。人口が減少していて、入居率の悪いところは避けた方がいいのです。
不動産物件の情報にある表面利回りは、満室家賃収入÷物件本体価格になります。
物件価格には、仲介手数料や不動産取得税、登記費用などが含まれておりません。
まずは、大手ポータルサイトの不動産物件を沢山見て、その地方の相場を知るところから始めましょう。
土地柄の問題が無いかなどは役場に聞くのがいいでしょう。
自営業・フリーランスの方の老後資金に
自営業・フリーランスの方は、まとまった資金が入ることがあります。そして、自分で時間を自由に作れるでしょう。
その開けた時間に、不動産のチェックや現地調査などして、不動産投資していきましょう。
自営業・フリーランスの方は年金が少ない分、不動産投資で老後資金を作っていくのはおすすめです。
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