自営業やフリーランスの方が老後資金のために不動産物件を探し、いい物件を見つけたあと、どのように物件を購入していくのかについて解説します。
いい物件は、取り合いになるので、購入するイメージを付けておき、いち早く購入できるようにしましょう。
いい物件が見つかった後の物件の買い方
自営業やフリーランスの方が物件を購入する方法は、次のステップです。
- 不動産資料をもらう
- 現地調査にいく
- 不動産屋さんに聞く
- 買付申込書を不動産屋に出す
- 売買契約を交わす
- 購入・手続き手数料を支払う
順に説明していきます。
手順1．不動産資料をもらう
初めに不動産資料を取り寄せます。PDFなどの電子データでもいいので、不動産に関する詳細情報を不動産屋さんから得ます。
不動産資料の中身
アパートやマンションの場合には、レントロールという家賃明細書、間取り図、固定資産税明細書などを受け取ります。
私が初めに購入した不動産の場合ですと、不動産屋さんに問い合わせて物件概要書、物件取得諸経費明細を送ってもらいました。
物件概要書には、間取り図、希望売却価格や、プロパンガスやメールボックスなどの設備について書かれています。
物件取得経費明細には、所有権移転登記費用や、固定資産税日割清算金、仲介手数料、不動産取得税などの経費が計算されて書かれています。
はじめに物件の資料を送って下さいといったときには、物件取得経費明細は送られて来なかったので、明記して送って下さいと伝えるといいでしょう。
戸建ての場合には空き家であることが多いため家賃明細書は無いですが、それ以外は同じになります。
不動産資料の取り寄せは、アットホームなどのポータルサイトからメールや電話で問い合わせる方法と、不動産屋さんへ直接行きお願いする方法があります。
購入に値するか検討する
不動産資料を見て利回りなどを計算して、収益性があるのかどうか検討していきます。
また購入して、手残り（税金などの諸経費を引いて家賃からどれくらいが残るのか）を計算していきます。
そのほかには、周辺家賃と比べて入居者が入りそうかどうか、修繕費用がどれくらいかかるのかについても検討していきます。
水漏れや壁のひびなどがあれば、リフォームに費用がかかってきます。分からないときは、不動産屋さんに問い合わせてもいいでしょう。
そして、売却するときに売却しやすいかどうかも検討する必要があります。自分でリフォームやリノベーションした状態で、買い手はすぐに出てくるかどうかも検討していきます。
手順2．現地調査する
続いて物件の現地調査していきます。
現地調査の方法については、こちらの記事を参考にしてください。
また、現地に行く前にGoogleストリートビューで見ることもできます。建物や周辺環境を知れます。
現地調査では、修繕箇所がどこなのかをチェックしていきます。特にリフォームするのに修繕費がかかるところを見ていきます。
シロアリや、雨漏り、水回り、傾きなどが無いかをチェックします。一緒にリフォームやリノベーションの会社の人と見るといいでしょう。
クロスが汚いとか、畳が破損しているとか、シャワーヘッドがおかしいなどの小さい修繕費で済むことはあまり気にしないです。
また周辺環境もチェックします。避けられやすいような墓地とかファッションホテルとかが無いかも確認するといいでしょう。
またスーパーの人や図書館の係員の人など話しかけやすい人に、このあたりに住もうと思っているのですが、どうですかと聞くのもいいでしょう。
予想しなかったようなことを教えてくれることがあります。
手順３．不動産屋さんに聞く
そのほか、不動産屋さんにも不動産情報を聞くのはいいでしょう。
私が購入したときも価格が安かったのでその理由や、売主の方がどんな方で、なぜ売りたいのかなどを聞きました。
自分の場合には、そのときはそのマンションにしては高い家賃で住んでいる人がいるのになぜ売却したいのか、何か隠していることはないのかとても気になりました。
すると、売り主の方は、新たな物件を購入したいのでその資金を得るために売りたいとのことでした。
手順４．買付申込書を不動産屋に出す
次は、買付申込書を不動産屋さんに出します。買付申込書とは、売主に対して物件がいくらで欲しいですというオファーすることです。
不動産屋さんに申し込むとくれる場合もありますし、インターネットで「買付申込書 ダウンロード」と検索すると書式を得られます。
書式は決まっておらずどんなものでもいいのですが、先に出したものを優先してくれる場合があるので、早く出すことが大事です。
物件価格の指値は、なるべく少ないものを提示したいところです。売却価格は、通常希望よりも高い値段で設定されているので、値引き交渉する必要があるでしょう。
値引き交渉には、現地調査して、修繕費がかかるなどがあればそれを交渉材料にしていきます。
銀行から融資を受ける場合には、この段階で相談しにいきます。
しかし、私のおすすめは自分の現金で購入することです。大きな買い物ができなくなりますが、借金をしなくて済みますし、余計な利回り計算もしなくて済みます。
また銀行の融資が通るまでに1か月とかかるので、その間に別の人に購入されてしまうこともあるでしょう。
手順５．売買契約を交わす
次のステップは売買契約を交わします。
そしてこのときに、購入金額の1割の手付金を支払います。
私の場合は、手間が嫌だったので、全額一括で支払いました。
銀行融資がからんでくると融資特約をどうすればいいかなどが関係してきますが、面倒なのでおすすめは、自分の資金で購入することです。
売買契約を結ぶ際には、不動産屋さんから事前に、売買契約書、重要事項説明書を送ってもらいます。
一度契約を結ぶと元には戻せないので、しっかりと内容を精査しておきます。
重要事項説明書には、設備に関する情報や、電気ガスなどの情報、水道に関する情報などが掲載されています。
手順６．購入・手続き手数料を支払う
不動産業者の方に仲介手数料を支払います。それ以外には、登記申請します。謄本に所有権を登記するのですが、司法書士などにお願いします。
このときに司法書士の手数料も支払います。
現金での決済なら自分でもできるので、10万程浮かしたい人は、自分でやるのもいいかと思います。
まとめ
自営業やフリーランスの方が老後資金のために不動産物件を探し、いい物件を見つけたあと、どのように物件を購入していくのかについて解説しました。
始めは、不動産資料を取り寄せます。PDFなどの電子データでもいいので、不動産に関する詳細情報を不動産屋さんから得ます。
続いて物件の現地調査していきます。現地調査では、修繕箇所がどこなのかをチェックしていきます。特にリフォームするのに修繕費がかかるところを見ていきます。
不動産屋さんにも不動産情報を聞くのはいいでしょう。
続いて買付申込書を提出します。
次のステップは売買契約を交わします。その後に不動産業者の方に仲介手数料を支払います。それ以外には、登記申請をします。
不動産投資は、この購入するまでが一番手間がかかるときです。ここさえ乗り越えれば、後は住民を探して賃貸契約を結ぶだけで家賃が入ってくる状態になります。
それでも自営業やフリーランスの本業に比べたら手間はとても少ないものになるので、頑張って行っていきましょう。
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