株とは違って、不動産の場合自分の努力で価値を上げられます。それが、リノベーションにより価値を上げるという方法です。
自営業やフリーランスの方が老後資金のために不動産投資する際、リノベーションにより素敵な部屋にすることで、入居率を上げ、家賃を上げ、売却価格を上げられます。
この記事では、リノベーションについてや、安くリフォームやリノベーションする方法についても紹介していきます。
リノベーション投資により高く貸せる
アパート一棟や古民家、空き家などの古い建物をきれいに改修して付加価値を付けて通常よりも高く貸せます。
私の不動産投資したマンションの部屋もリノベーションして魅力をアップさせています。
（神奈川県相模原市マンション）
壁の張替、天井・床のリフォーム、LEDライトの設置、水回りのリフォームを含めて40万程度で行えました。
このリノベーションにより、同じマンションの他の部屋が空室の中、他より3,000円ほど家賃が高く貸せています。実際に売却するときには、もっと高く売れるでしょう。
リフォームとリノベーションの違い
リフォームとは、建物の劣化により老朽化し機能が低下したものを元に近い状態に戻すことです。
具体的には、床のフローリングや畳、壁紙やふすまの張替、バスやキッチンの設備入れ替え、屋根の改修などになります。
一方で、リノベーションとは元の状態に戻すのではなく、機能の回復とともに新たな価値を付け加える改修のことをいいます。
最新の入居者のニーズに答えた内装を作り出し、天井を高くしたり、壁をコンクリートむき出し状態にしたり、おしゃれなクロスにしたり、室内窓を作って採光ができるようにしたりという事です。
このサイトでは、コストが許す限りはリフォームだけではなく、リノベーションもすることをおすすめしています。
リノベーション投資のメリット
リノベーション投資のメリットは、次の3つになります。
- 相場よりも高い家賃収入を得られる
- 競合物件との差別化ができ高く売却できる
- 立地条件が良い物件を安く購入できる
リノベーションすると、部屋の価値が上がるため高い家賃収入を得られます。住む人にとっても、普通の白い壁のどこにでもあるような部屋よりも、おしゃれで快適に住める部屋であれば、高い家賃を払ってでも住みたいと思います。
リノベーションすると、競合物件との差別化できるため、物件を売却するときに高く売れます。部屋にひと手間加えるだけで、高く売れるのでリノベーションしない手はありません。
またリノベーションする物件は中古物件を購入しますが、中古物件は新築物件よりも先に建設されているため、立地条件のいい物件が多く存在します。
表面的に魅力の分かりにくい物件でも、ベースとなるものがしっかりしている物件であれば、リノベーションにより蘇らせ、価値ある資産に変えられるでしょう。
リノベーション投資のデメリット
リノベーション投資のデメリットは、以下の通りです。
- 大規模な修繕費がかかってしまう
- 時間のコストがかかってしまう
- 費用をかけてリノベーションしても入居しないリスクがある
まずリノベーションするためには、修繕費がかかってしまいます。わざわざ安く仕入れた物件でもリノベーション費用が膨らみすぎると、収支のバランスが崩れてしまいます。
家賃収入に見合ったリノベーション費用を考えて、運用していく必要があります。そのために、後から紹介するような安価でいいリノベーションしてくれる会社を探すのがポイントになるでしょう。
2つ目のデメリットは、時間のコストがかかってしまうということです。リノベーションするには、一定期間の修繕期間がかかってしまいます。その間には、賃貸収入を得られません。
リノベーションするための内容にもよりますが、業者になるべく工期を短くしてもらうようにお願いする必要があります。
私の部屋のリノベーションを頼んだ会社は、なるべく工期を短くするように努力してくれて、2週間もかからずに完了しました。
3つ目のデメリットとしては、リノベーションして費用をかけても入居してもらえないリスクがあることです。
しっかりと顧客のニーズにマッチした部屋のリノベーションしないと、入居者が現れずに、収入を得られません。
立地環境などを勘案して、どのような顧客に向けてリノベーションするのか戦略を立てる必要があるでしょう。
リノベーションして価値を上げる具体例
どのようなリノベーションにより、付加価値を付けていくか、例えば次のような方法があります。
- 壁紙や照明などをおしゃれにしてイメージを変える
- 洗面・キッチン・浴室などの設備交換する
- 昔ながらの間取りを人気の間取りに変える
- 郵便ポストや植栽、フェンスなどの外構をオシャレにする
- 空きスペースをコミュニティスペースにする
このような方法で、付加価値を付けて投資効率を高めていきます。
リノベーション物件を選ぶときのポイント
リノベーション投資する上での大切なポイントは、以下の通りです。
- 顧客ニーズを捉えて物件を選ぶ
- ターゲットとする入居者のニーズにあった立地を選ぶ
- 古すぎる物件は選ばない
順に説明していきます。
顧客ニーズを捉えて物件を選ぶ
顧客ニーズにあったリノベーションして、家賃価格を設定し、トータルで採算が取れるように考えます。
ただし需要に応えたとしても、リノベーション費用がかかりすぎては、相場よりも高すぎる家賃の設定しなくてはいけなくなってしまいます。
家賃が高くなると入居者が現れるのが難しくなるため、採算の合うリノベーションする必要があるでしょう。
ターゲットとする入居者のニーズにあった立地を選ぶ
リノベーションするターゲットとなる顧客の生活スタイルがどのようなものなのか、家族構成や年齢層などを考えて、立地を選びます。
例えば、子供のいるファミリー層がターゲットの場合には、学校や保育園へのアクセスのしやすさ、セキュリティが安全などの傾向があります。
立地を選定する際に、ターゲットとする入居者のニーズにあった環境を選ぶようにしましょう。
古すぎる物件は選ばない
リノベーションするからきれいになるといっても古すぎる物件は選ばないようにしましょう。
築年数が経過した物件の場合には、耐久性や耐震性に問題があるケースで資産としての価値が少なくなってしまいます。
さらには、古すぎる物件だと毎月の家賃収入以上に多額の修繕費がかかって赤字経営となる可能性もあります。
目安として築年数30年くらいまでの物件を選ぶといいでしょう。
リノベーション会社の紹介
おすすめのリノベーション会社は、以下の通りです。
- Me Corporation
- SUVACO
- マルモコハウス
- ひかリノベ
順に紹介していきます。
35万円で素敵にリノベーションしてくれるMe Corporation
おすすめのリノベーションの会社を紹介していきます。
一つ目は、私のマンションもリノベーションしてもらったMe Corporationです。
21平米以下であれば、35万円からリノベーションできます。この価格であれば、アパート1棟まるまる全部屋リノベーションしてもそれほどのコストにはなりません。
アパートの各部屋に個性を持った部屋を作り、入居者さんは自分の好みにあった部屋を選べます。
しかもいいのが、デザインをたくさんある画像アーカイブから選べます。
一件ずつカスタマイズできるので、打合せのときにデザインを見せてもらいながら決めていくのですが、ホームページに過去の例がたくさんあり、気に入ったものがあればそれと似たものというオーダーできます。
Me Corporationのリノベーション例が次のようになっています。
そのほかのリノベーション会社の紹介
ここでは投資効率を考え、安く魅力あるリノベーションしてくれる会社を紹介していきます。
SUVACO
100万円台からのリノベーションで手が届く価格で実現できます。低価格とは思えないほどの、見違えるデザインの部屋を手にできます。
マルモコハウス
100万円からのリノベーションで、木を使ったリノベーションが特徴的です。和風建築のリノベーション例もあり、中古一戸建てのリノベーションも実現できます。
ひかリノベ
UR-U無料体験スタイリッシュな雰囲気のリノベーションが多くあります。世界にひとつだけのデザインを実現できます。
ひかリノベは、デザイン面だけでなく住宅の性能にもこだわっています。温熱環境や耐震性などの安全性はもちろん、IoTなどの機能も取り入れています。
まとめ
株とは違って、不動産の場合自分の努力で価値を上げられます。それが、リノベーションにより価値を上げるという方法です。
アパート一棟や古民家、空き家などの古い建物をきれいに改修して付加価値を付けて通常よりも高く貸せます。
リフォームとは、建物の劣化により老朽化し機能が低下したものを元に近い状態に戻すことです。
一方で、リノベーションとは元の状態に戻すのではなく、機能の回復とともに新たな価値を付け加える改修のことをいいます。
リノベーション投資のメリットは、次の3つになります。
- 相場よりも高い家賃収入を得られる
- 競合物件との差別化ができ高く売却できる
- 立地条件が良い物件を安く購入できる
リノベーション投資のデメリットは、以下の通りです。
- 大規模な修繕費がかかってしまう
- 時間のコストがかかってしまう
- 費用をかけてリノベーションしても入居しないリスクがある
リノベーション投資する上での大切なポイントは、以下の通りでした。
- 顧客ニーズを捉えて物件を選ぶ
- ターゲットとする入居者のニーズにあった立地を選ぶ
- 古すぎる物件は選ばない
リノベーションして、住民の方に喜んでもらえるような不動産投資していきましょう。
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