投資用に購入した不動産を少しでも高く売り老後資金にするための方法をお伝えします。不動産を売却するときにかかる手数料などの仕組みとともに、どうしたら高く売れるかについて説明します。不動産売却は、とにかく相場を知り、長い目で売却していくことです。
不動産屋、手数料のしくみ
不動産物件を売却するときには、不動産屋に仲介手数料を支払います。その仲介手数料は、法律で以下のように決まっています。
仲介手数料＝売却価格の3%＋6万円
例えば、2000万円の物件ならば、60万＋6万円＋消費税（66,000円）が仲介手数料になります。
不動産屋は、売主から依頼を受けて買主も自分で見つけた場合、両方から仲介手数料をもらえます。
ほかには、不動産屋がネットワークを使って別の不動産屋が買主を見つけた場合には、不動産屋は売主だけから仲介手数料をもらうというしくみです。
ポイントは、専任媒介契約にしないこと
物件を売却するときに大切なことは、専任媒介契約にしないことです。
専任媒介契約とは、1社独占契約というものです。その不動産屋しか、売却の契約しないというものになります。
不動産屋は、売却募集7日以内にレインズへの登録する必要があります。
一方で一般媒介契約というものがあり、これは複数の不動産屋に売却の依頼できるものです。
つまり複数の不動産屋に物件の売却に関する募集してもらい、それぞれの不動産屋がネットワークを使って募集をかけていきます。
おすすめはこの一般媒介契約です。
専任媒介契約は、誠実な不動産屋の場合はいいですが、他の不動産屋から買主の依頼が来た時に、「もうすぐ売れそうです」というような嘘で断ってしまうことがあるのです。
なぜなら依頼した不動産屋は、売主からも買主からも仲介手数料をもらいたいため、自分で買主が見つかるようにしてしまうのです。
レインズで公開しなければならない理由から公開はするものの、他の不動産屋からの依頼を退けてしまうことがあります。
うまく高値で売れる機会があっても、チャンスを逃してしまうことがあるというわけです。
また専任媒介契約にしない方がいいもう一つの理由は、不動産屋が安く売却してしまう可能性があるということです。
専任媒介契約していると、買主を自分で探そうとして、多少安くても売れるように価格を設定してしまうのです。
500万で売却の希望を出していても、400万なら買い手も見つかるなら400万で販売してしまうということがあるのです。
不動産屋はそんなとき、「この価格では売れませんよ」ということを言ってくるかもしれません。それが実際に、他の不動産屋から買い手の連絡があったとしてもです。
つまり一般媒介契約でしていれば、高く売れる機会があるかもしれないのに、専任媒介契約にしたせいで、安く売れてしまうということがあるのです。
相場を知って一括査定してもらう
はじめに物件を売却しようと思ったら、周辺物件の相場を調査しましょう。
SUUMOやアットホームなどのサイトで物件がいくらで売り出されているのか調査します。他には、物件の価格を評価しているサイトもあるので参考に見ておきます。
相場の調査したら、次に一括査定を利用します。一括査定することで、実際の想定ができる売却額を知れます。
不動産一括査定は例えば次のようなサイトがあります。
このときに、不動産屋から契約の電話がかかってくることがありますが、とにかく一般媒介契約できるところを探しましょう。
そして営業の電話がたくさんかかってくるので、一括査定たくさん登録すると大変になってしまいます。メールアドレスだけ正確に入力して、電話番号は他のものにしておくなどもいいでしょう。
とにかく相場を知っていれば、不動産屋が安く言ってきたときに断れます。
希望売り出し価格は、値引き交渉も考えて少し高めに設定する
希望売り出し価格は、値引き交渉があることも考え、実際の希望よりも少し高めに設定します。
不動産売買では値引き交渉というのは当たり前のように行われるものです。適正価格で出してしまい、そこから値引き交渉されてしまっては買い叩かれてしまいます。
値引き交渉後に納得できる価格にしておきましょう。
信頼できる不動産屋を選ぶ
不動産屋によっては、売主の利益よりも自社の利益を優先するという会社があります。そのような会社にお願いをすると、不動産の売却価格を安く設定されてしまうことがあります。
不動産屋は、信頼ある会社を選び、売却の主導権は自分が握るようにしましょう。
複数の不動産屋を回ってからお願いする
信頼できる不動産屋を探すためには、一括査定で連絡をくれた会社の中からよさそうな会社に実際に会ってみるのが大事です。
電話だけでは分からない人柄などが分かります。
そして一般媒介契約であれば、複数の不動産屋に頼めるので、高い価格で売り出し、待てます。
売り急がないことが大事
不動産を高く売るのに、大事なのは急いで売らないということです。高めに設定した売却価格で売れるまで待つというスタンスが大事になります。
急いで売ろうとするのではなく、いい買主が現れるまで待つようにしましょう。
売り出すタイミングが大事！1月から3月が狙い目
年度末の1月から3月の間は、進学や就職、異動などにより物件が購入されやすくなります。この時期であれば、物件が高く売れます。
次に高く売れるのが9月の異動に向けた7月から8月あたりになります。
逆に4月や9月に売り出しをはじめてしまうと、買主が見つからない状況になりやすいのです。
まとめ
不動産物件を売却するときには、不動産屋に仲介手数料を支払います。
不動産屋は、売主から依頼を受けて買主も自分で見つけた場合、両方から仲介手数料をもらえます。
物件を売却するときに大切なことは、専任媒介契約にしないことです。
専任媒介契約は、誠実な不動産屋の場合はいいですが、他の不動産屋から買主の依頼が来た時に、「もうすぐ売れそうです」というような嘘で断ってしまうことがあるのです。
はじめに物件を売却しようと思ったら、周辺物件の相場を調査しましょう。そして、希望売り出し価格は、値引き交渉があることも考え、実際の希望よりも少し高めに設定します。
不動産屋は、信頼ある会社を選び、売却の主導権は自分が握るようにしましょう。
信頼できる不動産屋を探すためには、一括査定で連絡をくれた会社の中からよさそうな会社に実際に会ってみるのが大事です。
不動産を高く売るのに、大事なのは急いで売らないということです。
不動産投資で家賃を十分に取った後などに、高く売却できれば、新たな投資の資金ができます。
不動産売却のときの参考になれば、幸いです。
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